Rộ xu hướng đầu tư vào tỉnh lẻ?

Theo Tổng cục Thống kê, trong năm 2018, khách quốc tế đến Việt Nam đạt mức kỷ lục 15,5 triệu lượt người, tổng thu ước tính 620 nghìn tỷ đồng, tăng gần 20% so với năm 2017. Trong hai tháng đầu năm 2019, khách quốc tế đến Việt Nam ước tính đạt khoảng 3,1 triệu lượt người, tăng 8% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn khách đến Việt Nam đều lựa chọn nghỉ dưỡng tại các resort, khách sạn ven biển.

Du lịch phát triển đã và đang tạo đòn bẩy cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam tăng trưởng mạnh mẽ. Chỉ trong vòng khoảng 3 năm trở lại đây, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng biển đã chứng kiến sự sôi động mạnh mẽ trong các giao dịch và đầu tư.

Theo các chuyên gia, thị trường nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang chuyển mình trở thành một điểm đến nghỉ dưỡng với sức hấp dẫn và khả năng thu hút khách du lịch quay trở lại. Vì vậy, Việt Nam, đặc biệt là các khu vực ven biển là thị trường khá tiềm năng đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng.

Nắm bắt xu hướng thị trường, nhiều “đại gia” địa ốc đã nhanh chóng tham gia và có những ảnh hưởng nhất định ở phân khúc này như: Vingroup, Sungroup, BIMgroup, MIKgroup, FLC,… Bên cạnh đó, hàng loạt “ông lớn” cũng đang “lấn sân” sang thị trường bất động sản nghỉ dưỡng như: Novaland, Địa ốc Phú Long, Tập đoàn W.C.G Holdings, DIC Corp, Grand Hồ Tràm, Tập đoàn Deawoo…

Sự tham gia của các ông lớn địa ốc đã khiến “cuộc đua” ở phân khúc BĐS nghỉ dưỡng thật sự sôi động và có sức nóng.

Nếu như thời điểm cuối năm 2017, sức nóng của thị trường BĐS nghỉ dưỡng tập trung ở những khu vực được quy hoạch lên đặc khu như Phú Quốc, Vân Đồn, Vân Phong thì đến cuối năm 2018 thị trường lại chứng kiến một xu hướng mới, đó là sự bứt phá của những thị trường mới, vốn còn hoang sơ chưa được khai thác như: Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị, Quảng Ngãi, Phan Thiết, Hà Tiên.

Theo dự báo của các chuyên gia, xu hướng đầu tư thị trường bất động sản nghỉ dưỡng năm 2019 sẽ lan rộng sang những vùng đất mới, với những dự án mang lại giá trị thực cho nhà đầu tư. Giới chuyên gia cho rằng, so với ở thị trường đã phát triển, đầu tư ở thị trường mới có nhiều lợi thế như: Giá khởi điểm hấp dẫn, bờ biển đẹp, khí hậu trong lành và có nhiều danh lắm thắng cảnh đẹp…

Nắm bắt xu hướng đó, các đại gia địa ốc đã nhanh chóng có mặt và “khai phá” các “vùng đất mới”.

Trong đó, Khu vực Bắc Trung Bộ đang được nhiều nhà đầu tư hướng tới. Một trong những dự án lớn ở Bắc Trung Bộ được nhiều nhà đầu tư quan tâm trong thời gian gần đây là Hoa Tiên Paradise – Xuân Thành Golf and Resort.

Theo giới thiệu, Hoa Tiên Paradise do Công ty Cổ phần Hồng Lam Xuân Thành, thuộc Tập đoàn Bavis Group làm chủ đầu tư và Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản Thế Kỷ (Cenland) là đơn vị tư vấn, phát triển dự án.

Dự án có quy mô hơn 120ha, với hơn 500 căn biệt thự biển, biệt thự Golf, liền kề,… nằm dọc theo bãi biển Xuân Thành, huyện Nghi Xuân, Hà Tĩnh - bãi biển được nhận xét là hoang sơ và thơ mộng, dọc theo biển miền Trung.

Bên cạnh vị trí sở hữu bãi biển dài, Hoa Tiên Paradise được thiết kế kết thích hợp nghỉ dưỡng với các dịch vụ vui chơi, giải trí mới. Trong đó, sân golf 18 lỗ, khu trường đua chó, khu camping beach, lạch đua thuyền.... là những tiện ích hiện đại, thu hút khách hàng. Tất cả các căn biệt thự biển, biệt thự golf, liền kề đều mang nét kiến trúc Địa Trung Hải, có tầm view đẹp, hướng biển và sân golf.

Được biết, dự án Hoa Tiên Paradise đã được chào bán, ra mắt thị trường.

Bất động sản nghỉ dưỡng đang chững lại?

Mặc dù được đánh giá sẽ có nhiều dư địa phát triển trong thời gian tới, tuy nhiên, những con số không mấy tươi sáng về thanh khoản, tồn kho được các đơn vị nghiên cứu đưa ra trong thời gian qua đã khiến nhiều nhà đầu tư e ngại.

Trong năm 2017, thị trường BĐS nghỉ dưỡng bao gồm biệt thự nghỉ dưỡng và condotel ghi nhận sự "xuống sức" rõ nét ở cả nguồn cung lẫn giao dịch. Theo báo cáo mới đây của DKRA Việt Nam, ở loại hình biệt thự nghỉ dưỡng trong năm 2018 đón nhận 5 dự án mới cung cấp ra thị trường khoảng 790 căn biệt thự, bằng 52% so với năm trước đó. Tỉ lệ tiêu thụ đạt khoảng 55%, bằng 54% so với năm 2017.

Trong khi đó, ở loại hình condotel, năm 2018 đón khoảng 7 dự án mới hoặc giai đoạn tiếp theo, cung cấp ra thị trường khoảng 4.596 căn, bằng 31% so với năm 2017, tỉ lệ tiêu thụ đạt trung bình 58%, bằng 55% so với năm 2017.

Theo CBRE, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng năm 2018 giảm 48% so với năm 2017, rổ hàng condotel cũng ít dần, giảm 69%. Sản phẩm nghỉ dưỡng chào bán trong 6 tháng cuối năm 2018 phần nhiều là từ những dự án cũ đã triển khai từ các quý trước, thậm chí là từ các năm trước.

Như vậy để thấy, cả nguồn cung lẫn sức hấp thụ của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng có chiều hướng sụt giảm rõ nét trong năm 2018, nhiều chuyên gia dự báo, phân khúc này sẽ tiếp tục chững lại trong năm 2019.

Báo cáo thị trường quý 1/2019 của DKRA Vietnam ghi nhận, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung sơ cấp biệt thự biển giảm nhẹ. Cụ thể, thị trường đón nhận 2 dự án mới, cung ứng thị trường 188 căn biệt thự biển, bằng 31% quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 42% nguồn cung mới, bằng 25% quý trước. Nguồn cung và sức cầu giảm so với quý trước, nguồn cung sơ cấp trên thị trường hiện nay chủ yếu tập trung ở khu vực Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu.

Một số nguyên nhân khiến thanh khoản loại hình này sụt giảm, các chuyên gia cho rằng có thể do mức giá chào bán của phân khúc bị đẩy lên quá cao trong khi pháp lý chưa rõ ràng, gây tâm lý e ngại cho giới đầu tư.

Bên cạnh đó, ngân hàng siết chặt cho vay đầu tư bất động sản khiến dòng vốn đổ vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng bị hụt hơi. Ngoài ra, năng lực phát triển, vận hành dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn còn hạn chế dẫn đến sự ngờ vực của khách hàng có nhu cầu đầu tư lâu dài.

Cẩn trọng khi đầu tư vào những "vùng đất mới"

Có thể nói, cơ hội và tiềm năng của bất động sản các tỉnh lân cận đô thị lớn vẫn đang mở rộng, song bên cạnh những cơ hội đầu tư nên nắm bắt, các chuyên gia cũng đưa ra những cảnh báo khi chuyển hướng đầu tư vào các thị trường mới nổi này.

Bởi khi quyết định đầu tư vào một thì trường mới mẻ và còn khá ít dự án thì cũng đồng nghĩa với việc chấp nhận nhiều rủi ro.

Các chuyên gia phân tích, ở thị trường mới nổi, nguồn thông tin còn ít ỏi, sốt ảo, tin giả dễ xảy ra khiến các nhà đầu tư khó lòng đưa ra lựa chọn đúng đắn.

Đặc biệt, đối với bất động sản ngoại tỉnh, không phải khu vực nào cũng có nhu cầu cao. Bên cạnh đó, do diện tích đất đai rộng lớn, những khu vực có thanh khoản cao không nhiều. Dù giá mềm nhưng nếu không phù hợp với đặc tính của dân cư trong tỉnh thì việc ra hàng sẽ rất khó khăn. Không ít dự án phân lô bán đất xong rồi bỏ hoang hoặc thay đổi quy hoạch ban đầu, mà người gánh chịu rủi ro không ai khác chính là khách hàng.

Ngoài ra còn chưa kể đến việc cơ sở hạ tầng tại tỉnh lẻ còn thiếu và yếu, hạ tầng vật chất (điện, đường giao thông) và hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, khu vui chơi, khu hành chính) chưa phát triển đồng bộ.

Hơn nữa, đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, nhà đầu tư cũng cần lưu ý đến các yếu tố về tự nhiên, bởi sẽ tác động trực tiếp đến hiệu quả sinh lời của sản phẩm nghỉ dưỡng. Nếu dự án có vị trí không tốt, khí hậu nhiều bất ổn cùng với thiên tai xảy ra thường xuyên thì chắc chắn không thể nào là điểm hấp dẫn đối với du khách.

Bên cạnh đó, rủi ro khi đầu tư BĐS nghỉ dưỡng cũng đến từ chất lượng sản phẩm. Những sản phẩm nghỉ dưỡng ven biển tại Việt Nam điển hình với đầu tư biệt thự biển hiện nay rất nhiều và có khả năng bão hòa. Nếu sản phẩm không đi đúng hướng cũng như không nhắm đúng thị hiếu khách du lịch nghỉ dưỡng và không tạo được sự khác biệt để hấp dẫn du khách thì chắc chắn không có hiệu quả trong việc sinh lời cao...

Thực tế hiện nay, không ít dự án BĐS nghỉ dưỡng ven biển, sau một thời gian ra mắt thị trường, mở bán ồ ạt và khởi công xây dựng được một thời gian đã rơi vào tình trạng đắp chiếu, bỏ hoang hoặc hoạt động cầm chừng... vì không thu hút được khách du lịch và không cạnh tranh được với các địa điểm du lịch hấp dẫn ở các vùng lân cận...

Hải Lan