“Bán nhà không móng”

Như báo chí đã đưa tin, thời gian gần đây nhiều chủ đầu tư dù chưa xây xong móng, chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý nhưng đã ủy quyền cho các sàn môi giới đưa sản phẩm ra thị trường, nhận tiền ồ ạt từ khách hàng dưới nhiều hình thức khác nhau.

Mới đây, dự án căn hộ Masteri Parkland do Công ty CP Đầu tư Thảo Điền làm chủ đầu tư (CĐT) đã được đơn vị phân phối dự án là Công ty TNHH Gia Phát Investment quảng cáo, tư vấn và nhận đặt cọc giữ chỗ với nhiều khách hàng.

Theo tìm hiểu, dự án Masteri Parkland tọa lạc tại 2 mặt tiền Xa lộ Hà Nội và Võ Trường Toản, số 628A, phường An Phú, quận 2, TP.HCM với quy mô gồm 4 block, 1 block cao 36 tầng, 3 block còn lại cao 48 tầng, mật độ xây dựng 35%.

Dự án được quảng bá với vị trí đắc địa mặt tiền Xa Lộ Hà Nội và Nguyễn Trường Toản, liền kề khu đô thị An Phú và khu dân cư Thảo Điền và các dự án như Masteri An Phú, Masteri Thảo Điền cùng hàng loạt các dịch vụ tiện ích sẵn. Bằng những lời tư vấn “đường mật” đơn vị phân phối dự án đã “dụ dỗ” rất nhiều khách hàng rót tiền vào dự án.

Tuy nhiên, theo ghi nhận thực tế của PV, hiện tại bên trong công trường ngổn vẫn ngang máy móc, vật tư … chưa có dấu hiệu thi công. Ngoài ra, bên ngoài cổng cũng không để biển hiệu tên dự án.

Để có thêm thông tin, PV đã vào vai khách hàng muốn mua căn hộ tại dự án. Tại đây, một nhân viên bán hàng tên T.S thuộc Công ty TNHH Gia Phát Investment cho biết, qua Quý II/2019 sẽ công bố dự án nhưng hiện tại CĐT đã cho đóng tiền lấy số ưu tiên.

“Dự án căn hộ Masteri Parkland Thảo Điền dự kiến chia làm 12 đợt thanh toán trong hơn 2 năm, với tiến độ thanh toán giãn rộng giúp khách hàng có thể vững tài chính trong việc mua và đầu tư căn hộ tại đây. Đặc biệt dự án còn được Ngân hàng Techcombank hỗ trợ vay vốn lến đến 70% giá trị căn hộ, giúp khách hàng có nhu cầu mua trả góp” – T.S tiếp lời.

Sau đó nhân viên này cho PV xem phiếu đăng ký giữ chỗ của một khách hàng đã đóng tiền và nói: “anh yên tâm, ở đây giữ chỗ tỉ lệ 1:1 chứ không như mấy chỗ khác đâu, anh đóng 100 triệu vào trước, vài bữa mở bán mà anh không ưng thì lấy tiền lại thôi”. Nhưng khi PV hỏi về hồ sơ pháp lý dự án thì nhân viên này vòng vo “Anh cứ yên tâm, CĐT bên em uy tín lắm, ngày mở bán sẽ công bố đầy đủ ạ”.

Rủi ro và trái luật

Một vị chuyên gia lĩnh vực bất động sản cho biết, việc bán nhà “không móng - không hạ tầng” diễn ra trong thời gian qua thực tế các chủ đầu tư đều biết sai và không ít khách hàng cũng nhận thức được điều này. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư chấp nhận “làm liều” để không bỏ lỡ cơ hội, trong khi khách hàng tính rằng nếu đặt chỗ giai đoạn này thì giá mua sẽ rẻ hơn.

Theo ông, có khả năng tình trạng này sẽ bùng phát mạnh hơn trong năm 2019 khi mà TP.HCM vẫn tiếp tục siết chặt việc cấp phép dự án mới. Trong khi các doanh nghiệp có quỹ đất tại TP.HCM hiện khá nhiều. Các đơn vị này cũng đã nộp hồ sơ xin cấp phép thực hiện dự án và sẽ có một số chủ đầu tư trong thời gian chờ đợi sẽ tiếp tục bán hàng khi chưa được cấp phép, chưa có móng và hạ tầng.

“Có một điều khá khó hiểu, đó là theo luật thì doanh nghiệp làm vậy là sai, nhưng các cơ quan chức năng lại chưa thực hiện biện pháp kiểm tra hay ngăn chặn một cách nghiêm khắc. Thay vào đó, khi có vấn đề kiện tụng giữa khách hàng và chủ đầu tư diễn ra, khi đó cơ quan quản lý mới đi kiểm tra rồi xử phạt”, vị chuyên gia nói.

Theo quy định của pháp luật, việc chủ đầu tư tiến hành huy động vốn dưới hình thức nhận tiền đặt cọc, nhận tiền giữ chỗ đối với các dự án là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở trong khi các dự án này chưa được xây dựng là chưa đúng, bởi vì hình thức huy động vốn này chưa phù hợp với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản.

Cụ thể, tại khoản 1 điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định về bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì phải thỏa mãn các điều kiện sau “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.

Ngoài điều kiện quy định đối với dự án, tại khoản 2 điều 55 và khoản 1 điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 cũng quy định điều kiện đối với chủ đầu tư “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua” và “…phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Ngoài ra, tại Khoản 3 điều 69 Luật Nhà ở 2014 cho phép chủ đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai được huy động vốn từ các nguồn tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua. Nhưng phải đáp ứng được quy định điều kiện mà pháp kinh doanh bất động sản quy định. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý.

Trong trường hợp, chủ đầu tư tiến hành huy động vốn bằng hình thức nhận tiền đặt cọc, nhận tiền giữ chỗ đối với các dự án chưa đủ điều kiện để được huy động vốn, trường hợp này được xem là hình thức huy động vốn không phù hợp với quy định của pháp luật. Người dân có thể tố cáo, khiếu nại vụ việc đến UBND cấp tỉnh nơi có dự án hoặc đến Cơ quan có thẩm quyền quyết định việc đầu tư dự án đó để các cơ quan nhà nước này tiến hành kiểm tra, thanh tra, ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính chủ đầu tư theo quy định tại khoản 3 điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ.

Phong Long/GD&PL