Một chung cư chỉ có tuổi thọ trung bình từ 50 – 100 năm!

Đó là khẳng định chung của hầu hết các kiến trúc sư trong lĩnh vực xây dựng khi được hỏi về tuổi thọ trung bình của nhà chung cư ở Việt Nam hiện nay. 

Theo đó, Kiến trúc sư Trần Hiếu, kiến trúc sư kiêm kỹ sư kết cấu của Công ty Cổ phần Tư vấn Xây dựng Thành Nam cho biết, Về mặt lý thuyết các chung cư hiện nay đều có tuổi thọ từ 50 đến 100 năm (đối với các chung cư có độ cao lớn hơn 25 tầng và nhỏ hơn 75 tầng). Chúng ta vẫn chưa có điều kiện để kiểm chứng sức sống thực tế của các công trình nhà chung cư cao hơn 25 tầng bởi những công trình này mới chỉ xuất hiện từ đầu những năm 2000. 

Tuy nhiên, chúng ta có thể tham khảo thêm thông tin từ những công trình chung cư cũ được xây dựng từ những năm 60 của của thế kỷ trước (Khu Thái Hà, Nam Đồng, Bách Khoa,...). Những công trình này đều có thiết kế điển hình với chiều cao lớn nhất tương đương 10 tầng, do đó niên hạn sử dụng được tính toán đến 50 năm. Và thực tế đang cho thấy các công trình chung cư cũ này đến nay đã xuống cấp trầm trọng vì hết niên hạn sử dụng.

Bên cạnh đó, tuổi thọ của một công trình nhà chung cư còn phụ thuộc vào chất lượng thiết kế và thi công của công trình. Bản thiết kế tốt, chất lượng thi công tốt sẽ đảm bảo được tuổi thọ công trình theo đúng như lý thuyết. Căn cứ vào sự phân cấp công trình, người kỹ sư thiết kế kết cấu sẽ lựa chọn các Tiêu chuẩn áp dụng, các phương pháp tính toán (tĩnh định, siêu tĩnh, phân tích kết cấu bậc 1, phân tích kết cấu bậc 2,....), các thông số tính toán (hệ số tổ hợp tải trọng, hệ số an toàn của tải trọng, hệ số độ tin cậy của vật liệu, số lượng bậc dao động của công trình, kích thước tiết diện tối thiểu, hàm lượng cốt thép tối thiểu,....) sao cho phù hợp với công trình để tính toán độ bền và độ ổn định của kết cấu.

Do vậy một chủ đầu tư được gọi là có năng lực không hẳn chỉ là người có tiềm lực tài chính mà quan trọng hơn, chủ đầu tư đó cần phải biết lựa chọn các nhà thầu tư vấn cũng như xây lắp thực sự có năng lực và trình độ cao. Ngược lại, nếu chủ đầu tư và các đơn vị thi công ẩu thì tuổi thọ của công trình nhà chung cư đó đương nhiên sẽ thấp hơn so với tính toán ban đầu - Kiến trúc sư Trần Hiếu phân tích. 

Có cùng chung quan điểm, Kiến trúc sư Bùi Minh Chính - Công ty Xây dựng Hà Thành cho biết, Đối với những toà nhà chung cư đã xuống cấp do hết niên hạn sử dụng thì cách tốt nhất và an toàn nhất là đập đi và xây dựng mới. Việc cải tạo lại toà nhà cũng chỉ có thể kéo dài tuổi thọ của nó thêm một thời gian ngắn, hơn nữa, phương pháp này tồn tại khá nhiều rủi ro về mức độ an toàn. Tuy nhiên, để thực hiện vấn đề này không hề đơn giản. Nó phụ thuộc rất nhiều vào khả năng tài chính của chủ đầu tư cũng như quyết định di dời của những cư dân vốn đang sống trong toà nhà chung cư đó.  

Những bài học đắt giá từ quá khứ!

Theo thống kê, hiện thành phố Hà Nội còn khoảng hơn 1.000 nhà tập thể cũ, trong đó, 11 khu nhà xếp vào loại nguy hiểm cấp D, buộc phải di dời để cải tạo xây dựng lại. Hầu hết các khu tập thể này như C5 Quỳnh Mai, Giảng Võ, Kim Liên, Nguyễn Công Trứ, Trần Hưng Đạo, Thành Công, B1 Văn Chương... đều được xây dựng thế kỷ trước. Theo thời gian, đến nay tất cả đều đã xuống cấp nghiêm trọng, gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống và sự an toàn của những người dân nơi đây.

Tuy nhiên, việc xây dựng lại những khu nhà ở này hiện nay vẫn đang là một vấn đề vô cùng nan giải, gần như không có lối thoát do mâu thuẫn trong việc giải quyết vấn đề giữa quyền lợi của người dân, của chủ đầu tư và chính sách của Nhà nước. Và kết quả là Nhà nước thì ngày càng đau đầu vì tìm giải pháp giải quyết còn người dân thì hàng ngày, hàng giờ phải sống trong tình trạng đi không được, ở cũng không xong.

Có nói như vậy mới có thể hiểu hết được vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn đối với toàn xã hội hiện nay là bức thiết đến mức nào! Chúng ta không thể sở hữu một tài sản vĩnh viễn trong khi sự tồn tại của nó cũng chỉ là hữu hạn. Đã đến lúc mỗi người dân cần tự nhận thức ra thực tế đơn giản này để thay đổi tư tưởng cố thủ của chính mình!

Những ý kiến phân tích nhận định về loại hình sở hữu nhà ở có thời hạn sẽ tiếp tục được Báo Kinh doanh và Pháp luật đăng tải trong các số tới!

Nhóm PV