Bản hợp đồng "kỳ lạ"!

Như thông tin mà Báo Kinh doanh và Pháp luật đã đăng trong số báo trước, theo thiết kế ban đầu, dự án Tổ hợp chung cư cao tầng Nam Xa La do liên danh Công ty Cổ phần Đầu tư KD&PT hạ tầng KCN Phúc Hà và Công ty Đầu tư tư vấn và xây dựng Việt Nam (Vinaconi) thực hiện dự án có quy mô bao gồm 2 toà nhà cao 30 tầng. Tầng 1 và tầng 2 là trung tâm thương mại, siêu thị, tầng 3 là văn phòng cho thuê và từ tầng 4 đến tầng 30 là căn hộ chung cư để bán. Tuy nhiên, trong quá trình thi công, Phúc Hà đã tự ý chuyển đổi công năng 2 tầng dịch vụ (tầng 2 và tầng 3) của dự án này thành hơn 100 căn hộ để bán khi chưa hề có giấy phép chấp thuận cho chuyển đổi từ các cơ quan chức năng. 

Điểm đặc biệt ở đây là thay bằng việc ký Hợp đồng mua bán như những căn hộ khác, chủ đầu tư Phúc Hà lại "ưu tiên" ký với những khách hàng mua những căn hộ tại tầng 2 và 3 này một bản hợp đồng "kỳ lạ" - Hợp đồng nhượng quyền sử dụng tài sản.

Có lẽ cũng vì "phát minh vĩ đại" này mà khi trao đổi với phóng viên Báo Kinh doanh và Pháp luật trước câu hỏi "tự ý chuyển nhượng công năng", ông Nguyễn Văn Minh, Giám đốc sàn giao dịch BĐS Phúc Hà đã "hùng hồn" khẳng định: "Toàn bộ thiết kế của dự án vẫn được giữ nguyên theo thiết kế ban đầu đã được phê duyệt. Tầng 2 và tầng 3 vẫn là tầng thương mại, dịch vụ, và hợp đồng ở đây là hợp đồng cho thuê, chứ không phải hợp đồng mua bán căn hộ... Công ty không hề thay đổi, cải tạo hay chuyển đổi công năng" ?!

Hợp đồng nhượng quyền sử dụng tài sản của Phúc Hà không có giá trị!

Liên quan đến việc chuyển đổi công năng các tầng dịch vụ và bản hợp đồng "kỳ lạ" mà Phúc Hà đã ký với khách hàng tại Tổ hợp Chung cư cao tầng Nam Xa La, Luật Sư Đặng Văn Cường, Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư Hà Nội cho biết: Về mặt hình thức, tên gọi, bản hợp đồng này là Hợp đồng nhượng quyền sử dụng tài sản. Tuy nhiên về mặt nội dung, đây thực chất là Hợp đồng mua bán căn hộ chứ không phải là Hợp đồng cho thuê như theo mục đích đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt cho Dự án này.

Tại Điều 5 của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ nêu trên quy định về quyền và nghĩa vụ của bên B (bên nhận nhượng quyền) có nêu: “Bên nhận chuyển nhượng được quyền tự do nhượng quyền sử dụng của mình cho bên thứ ba theo quy định của pháp luật. Kể từ ngày ban giao với tư cách là người sử dụng, Bên B sẽ tự mình hoàn toàn chịu trách nhiệm đối với diện tích nhượng quyền và tuân thủ Nội quy quản lý sử dụng Tòa nhà của chủ đầu tư và của Ban quản lý tòa nhà; Tự chịu trách nhiệm về các hư hại của diện tích đã được bàn giao. Không được tác động làm thay đổi kết cấu, thay đổi mặt ngoài của tòa nhà. Trong trường hợp cơ quan nhà nước có chủ trương làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, bên B có trách nhiệm nộp các khoản thuế, phí theo quy định cùng với Bên A hoàn thiện hồ sơ theo quy định.” 

"Những nội trong hợp đồng nêu trên không chỉ thể hiện việc bên nhận nhượng quyền có quyền sử dụng mà còn thể hiện bên nhận nhượng quyền có thêm các quyền sở hữu, quyền định đoạt đối với tài sản, đây hoàn toàn là quyền của người mua chứ không phải là quyền của người thuê căn hộ". - Luật sư Cường phân tích.

Bên cạnh đó, Luật sư Đặng Văn Cường cũng khẳng định: Việc thay tên hợp đồng từ Hợp đồng mua bán nhà ở, Hợp đồng mua bán căn hộ thành Hợp đồng nhượng quyền sử dụng tài sản để "bán" những căn hộ mà theo mục đích dự án đã được phê duyệt là cho thuê của Công ty Cổ phần Đầu tư KD&PT hạ tầng KCN Phúc Hà là một hành vi vi phạm pháp luật.  

"Bản hợp đồng này hoàn toàn vô hiệu trước pháp luật do vi phạm điều cấm theo quy định tại Điều 128 Bộ luật dân sự và vô hiệu do bị lừa dối theo quy định tại Điều 132 Bộ luật dân sự năm 2005. Nếu chủ đầu tư không có căn hộ để bàn giao và không hoàn lại số tiền cho những người mua những căn hộ này thì còn có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự".

Đối với quyền lợi của khách hàng khi mua các căn hộ này, Luật sư Cường cho biết, do đây là những căn hộ được bán không đúng với quy hoạch nên Hợp đồng nhượng quyền sử dụng tài sản giữa người dân với chủ đầu tư là vô hiệu như đã nói ở trên, và đương nhiên là căn hộ đó cũng không thể có giấy chứng nhận quyền sở hữu, sổ đỏ... Trong trường hợp này, những người mua căn hộ (nhận chuyển nhượng) có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, buộc bên chuyển nhượng phải trả lại tiền và bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự hoặc cũng có thể gửi đơn trình báo tới cơ quan công an để xem xét dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự của đại diện chủ đầu tư và những người có liên quan.

Báo Kinh doanh và Pháp luật sẽ tiếp tục thông tin về vụ việc này !

Thuỳ Dương - Hồng Sơn.