Có nên quy định "tuổi thọ" cho toà nhà

(Kinhdoanhnet) - Gần như 100% người mua nhà chung cư, từ cao cấp đến thấp cấp, không bao giờ bận tâm đến việc căn nhà đó sẽ “thọ” trong bao lâu. Người nào khi đặt bút ký cũng đinh ninh căn hộ mình sở hữu sẽ là vĩnh viễn. Không ai nghĩ đến việc chỉ 15, 20 năm nữa nó sẽ trở thành một căn hộ xập xệ như hàng loạt chung cư cũ hiện nay. Đến lúc đó, chủ đầu tư có lẽ đã cao chạy xa bay, chỉ còn người mua nhà ở thế tiến thoái lưỡng nan với căn hộ cũ.

 

Có nên quy định "tuổi thọ" cho toà nhà - Ảnh 1

Có nên quy định "tuổi thọ" cho toà nhà.

 

Trong buổi thảo luận của Quốc hội về Luật Nhà ở, Đại biểu Quốc hội Trương Trọng Nghĩa, Phó Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam gợi mở về chi tiết tuổi thọ chung cư.. Chúng tôi đã đi khảo sát một loạt khu chung cư trên địa bàn Hà Nội và kết quả không ngoài dự đoán: Không hợp đồng mua bán nhà nào giữa người mua và chủ đầu tư có đề cập đến tuổi thọ căn hộ. Đa phần mọi người còn chưa bao giờ nghĩ đến chi tiết đó, vì nó ở tương lai... quá xa. Với những quy định pháp lý hiện nay, đương nhiên dân mua dân chịu, xuống cấp thì tự đi mà sửa, không sửa được thì mời anh mua nhà khác.

Nhiều hợp đồng thậm chí không có điều khoản về chất lượng công trình hay nếu có chỉ rất chung chung như “cam kết thi công đảm bảo chất lượng theo các quy định về quản lý chất lượng của nhà nước và đúng thiết kế kỹ thuật”. Điều khoản này dù sao đi chăng nữa cũng chỉ là một... lời hứa (mà nếu chủ đầu tư thực hiện đúng, đã không có nhiều khu chung cư chưa dùng đã xuống cấp như hiện nay).

Trao đổi của lãnh đạo một xí nghiệp xây dựng thuộc Nhà nước cho thấy, hồ sơ thiết kế hoàn toàn không phải là vấn đề, bởi với quy định chi phí thiết kế được tính trên tổng chi phí dự án như hiện nay. Những người thiết kế kết cấu thường có xu hướng tính toán an toàn hơn so với yêu cầu, vừa để nhận tiền công cao hơn, vừa để tránh phải chịu trách nhiệm nếu xảy ra sự cố. Tuy nhiên, khâu thi công lại là cả vấn đề khác với nhiều nghi vấn về ăn bớt, rút ruột, trong khi giám sát thi công hiện còn rất yếu. Như vậy, đầu vào hồ sơ đăng ký với cơ quan chức năng thì rất tốt, thậm chí trên cả tốt, nhưng đầu ra là căn hộ giao cho người dân ở mới là vấn đề. Tuy nhiên, các văn bản quy phạm pháp luật lại mới chỉ ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư với Nhà nước, chưa có điều khoản nào ràng buộc trách nhiệm với người mua nhà.

Bên cạnh đó, quỹ bảo trì chung cư đang bị chủ đầu tư tại một số dự án giữ chặt, không chịu bàn giao, chung cư xuống cấp cũng không chịu sửa, gây bức xúc cho người dân. Theo quy định của nhà nước, chủ đầu tư phải cùng chủ sở hữu căn hộ thành lập các hội đồng quản trị chung cư để quản lý kinh phí bảo trì, nhưng vì không tổ chức được nên kinh phí được sử dụng không đúng mục đích hoặc chưa sử dụng hết giá trị cho chất lượng phục vụ công trình.

Và khi sự cố xảy ra: công trình xuống cấp là lỗi do ai? Công trình không đảm bảo chất lượng do xây dựng hay do người dân sử dụng không bảo quản đúng cách? Hiện nay, không có cách nào xác định điều này, và hệ quả là kiện cáo mãi không thôi, chính quyền cũng chẳng biết bên nào đúng sai mà phân xử.

Một vấn đề quan trọng đặt ra, nếu hết thời hạn bảo hành thì nhà thầu có trách nhiệm gì không? Câu trả lời là vẫn có. Tuy nhiên, sẽ có tranh cãi nếu nhà thầu hỏi ngược lại: “Tại sao trong thời gian bảo hành, công trình không hư hỏng? Người sử dụng có duy tu, bảo trì theo đúng quy trình không?”. Còn nếu chủ đầu tư chứng minh được đó là lỗi của nhà thầu thì nhà thầu phải sửa chữa, khắc phục. Vấn đề ở chỗ làm sao để chứng minh được. Ngay tại thời điểm này, những rắc rối, tranh chấp phát sinh trong mua bán nhà chung cư đã mang lại nhiều hệ lụy.

Về vấn đề tuổi thọ của toà nhà chắc chắn còn rất nhiều việc để bàn. Tuy nhiên, liên quan đến vấn đề sở hữu căn hộ chung cư vĩnh viễn hay có thời hạn chắc chắn sẽ tác động lên giá cả căn hộ đó. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi lần 4) vừa được Bộ Xây dựng đưa ra xin ý kiến góp ý, điều đáng chú ý nhất trong Dự thảo này là liên quan đến 2 phương án về thời hạn sở hữu nhà ở chung cư. 

Phương án 1 là không quy định thời hạn sở hữu và Phương án 2 là quy định thời hạn sở hữu khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì thời hạn sở hữu nhà chung cư là 70 năm. Khi hết thời hạn sở hữu, chủ nhà phải bàn giao lại quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cho Nhà nước, và được bố trí tái định cư theo quy định. Theo giới kinh doanh bất động sản, nếu chính sách này được thực thi thì chắc chắn sẽ có tác động đến giá cả căn hộ chung cư theo hướng giảm. Tuy nhiên, điều này cũng là đạt được nhiều lợi ích khác.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo CAND, Vietnamnet).

KinhDoanhNet

Cùng Chuyên Mục