Giá đất đền bù tăng 100% là làm khó cho doanh nghiệp!

Thị trường bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn hơn

Đ

ó l

à nh

ận

đ

ịnh c

ủa nhi

ều chuy

ên gia trong l

ĩnh v

ực b

ất

đ

ộng s

ản. 

Giá đất thường chiếm từ 15-25% giá thành bất động sản. Về nguyên tắc, nếu giá đất chỉ tăng theo khung giá đất mới, giá BĐS cũng chỉ tăng nhiều là thêm 10%. Tuy nhiên, cần lưu ý, giá đất theo khung giá là giá đất thị trường cấp 1 với người cung cũng như người cầu có một bên là Nhà nước. Còn giao dịch đất đai giữa các tổ chức hoặc cá nhân với nhau là thị trường cấp 2. Nếu giá thị trường cấp 1 tăng cao thì giá thị trường cấp 2 sẽ tăng với tỷ lệ tăng cao hơn. 

Hậu quả là giá BĐS sẽ tăng cao một cách đột ngột. Về mặt tiêu cực, thực tế cho thấy, với giá đất hiện nay, công tác giải phóng mặt bằng đã khó thì tăng giá đất sẽ còn khó nữa. Tăng giá đất sẽ khiến chi phí đầu vào lớn, các doanh nghiệp không mặn mà đầu tư bất động sản, làm giảm năng lực cạnh tranh về thu hút đầu tư.

Ví như năm 2009, giá văn phòng ở Hà Nội, Tp.HCM khoảng 99 USD/m2, đắt ngang Tokyo, trong khi ở Bangkok chỉ là 30 USD/m2, các tập đoàn đa quốc gia, các nhà đầu tư nước ngoài đã có xu hướng chuyển văn phòng sang Thái Lan. Biểu giá đất do Nhà nước ban hành, cho dù theo phương pháp tính toán nào, mục đích sử dụng nào, thì vẫn phải phản ánh được xu thế thị trường. Trong 3 năm trở lại đây, giá tiền trên m2 đầu tư bất động sản, tại đô thị lớn đều đi xuống, công suất thuê, giá thuê văn phòng, khách sạn, giá bán căn hộ, đều giảm... rõ ràng thị trường đang ở xu hướng giảm. 

Vậy đâu là cơ sở để tăng giá đất ở tối đa lên 2,4 lần và tăng giá đất trồng cây hàng năm lên gần 2 lần... nhiều chuyên gia cho rằng, tăng giá đất trong thời điểm hiện nay là không có cơ sở. Đề xuất tăng giá đất chắc chắn sẽ ngăn cản khả năng tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp và hệ lụy có thể dẫn tới sự không minh bạch trong giao dịch đất đai. Điều này cũng ảnh hưởng tới kêu gọi đầu tư vì đầu tư bất động sản không còn hấp dẫn. Nên lưu ý trong lĩnh vực nhà ở chúng ta đang và sẽ thiếu hàng chục triệu m2 nhà ở nếu tính toán trên tốc độ tăng trưởng dân số, tốc độ đô thị hóa 3,4%/năm.

Nhưng quan trọng hơn, những biến động về giá đất sẽ đẩy hàng loạt các dự án đang và sắp triển khai vào một thế lúng túng. Với khung giá đất tăng, với các dự án đã hoàn thành, đang bán hoặc đang giao nhà cho khách hàng, mặc dù đã thực hiện xong các nghĩa vụ về quyền sử dụng đất, tuy nhiên các loại thuế, phí sẽ được tính với giá đất mới, các doanh nghiệp BĐS sẽ phải có sự tăng giá sản phẩm, chưa kể nhu cầu tăng giá để cân đối với giá dự án sẽ tăng trong tương lai, khi các dự án sắp triển khai sẽ phải chịu giá đất mới với những phiền nhiễu về giải phóng mặt bằng mới. Chưa kể với một số dự án đã bán căn hộ nhưng chưa làm xong các nghĩa vụ về quyền sử dụng đất sẽ rơi vào tình trạng nguy hiểm, có nguy cơ phá sản. Đặc biệt các dự án biệt thự, nhà phố ở đô thị, nơi giá đất chiếm tới 50-70% giá thành, việc tăng giá đất đột ngột với các chủ dự án sẽ là thảm họa.

Trong bối cảnh, mãi lực của thị trường BĐS quá thấp hiện nay, phải tăng giá sẽ là một đòn nặng đánh vào hy vọng tiêu thụ nhanh hàng tồn, có giá trị hàng trăm ngàn tỷ đồng. Giá đất tăng cao sẽ sớm làm nản lòng người muốn mua nhà. Nói thẳng, giá cả bất động sản hiện nay vẫn chưa phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Do đó, khó có thể nói thị trường xuống đáy khi mà giá nhà tại Việt Nam vẫn cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực. Đồng tình quan điểm này, một chuyên gia lấy ví dụ, mặc dù gọi là nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội, nhưng giá bán cũng lên tới 14-15 triệu đồng/m2, những dự án dưới mức giá này chỉ đếm trên đầu ngón tay và đều rất xa trung tâm, bất tiện cho việc sinh hoạt. Như vậy một căn hộ có diện tích 50m2 giá thấp nhất cũng 700 triệu đồng. Với mức giá này, không phải ai cũng “với tới” được. Tăng giá BĐS sẽ đi ngược với chính sách nhà ở, chính sách an sinh xã hội của chúng ta.

Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Chính phủ cần đưa khung giá đất tối đa hiện nay lên mức 400 - 500 triệu đồng/m2 mới tiệm cận với giá thị trường. Việc Bộ Tài nguyên và Môi trường nâng khung giá đất cao nhất lên 162 triệu đồng/m2, theo ông Võ, thực ra chỉ mang tính nửa vời, cao hơn so với mức cũ nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Trong khi đó, theo luật thì chúng ta phải định giá đất tương đương với giá thị trường.

Tuy nhiên, doanh nghiệp bất động sản lại có quan điểm hoàn toàn ngược lại. Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, việc tăng khung giá đất gấp đôi sẽ khiến doanh nghiệp bất động sản suy sụp trong bối cảnh thị trường vẫn đang rất khó khăn. Ông Đực lý giải, việc khung giá đất tăng lên gấp đôi đồng nghĩa với việc doanh nghiệp bất động sản sẽ phải bỏ tiền ra mua quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng… với chi phí lớn hơn nhiều.

“Hiện nhiều doanh nghiệp bất động sản đang sống dở, chết dở, thậm chí không có tiền để đóng tiền sử dụng đất hoặc phá sản và đang phải trả lại đất cho Nhà nước. Nếu tăng giá đền bù đất lên gấp đôi sẽ khiến nhiều doanh nghiệp rút khỏi thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến nguồn cung nhà trong tương lai”, ông Đực nói.

Ở góc nhìn vĩ mô, chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long cho rằng, với việc khung giá đất được nâng lên gấp hai lần, Nhà nước sẽ gặp khó khăn trong thu hút vốn đầu tư nước ngoài.

Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cũng nhận định, tăng khung giá đất trong bối cảnh cần nhiều giải pháp để vực dậy doanh nghiệp bất động sản như hiện nay là không ổn. Theo ông Liêm, Bộ Tài nguyên và Môi trường không nên chỉ quản lý giá đất đai trong thị trường cấp 1, mà phải chú trọng quản lý giá đất ở cả thị trường cấp 2.

“Chính đơn vị này đề ra quy định giá bồi thường khi thu hồi đất dựa vào giá thị trường, nhưng khi doanh nghiệp tiến hành bồi thường lại dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định. Giá nhà đất hiện đang hợp lý, nhưng khi khung giá đất tăng lên thì giá bồi thường giải phóng mặt bằng cũng tăng lên. Một khi chi phí này tăng lên thì giá nhà trong tương lai chắc chắn sẽ tăng theo”, ông Liêm nhấn mạnh. 

Mai Hoa - (Tổng hợp theo ĐTCK, ANTĐ)