Để có một cơn sốt BĐS, từ kinh nghiệm thị trường chúng ta có thể nhận ra mấy điều kiện cần thiết. Thứ nhất, cần phải có sự mất cân bằng khởi điểm giữa cung và cầu lớn. Nếu cung thấp hơn cầu lớn, việc mua nhà đất khó khăn, dễ xảy ra sốt nóng. Nhà đất thừa nhiều như thời gian qua, thị trường sẽ rơi vào cơn sốt rét. Thứ hai, vai trò của các nhà đầu tư thứ cấp cực kỳ quan trọng. Ở nước ta bất kỳ người nào, tổ chức nào cũng có thể tham gia đầu tư thứ cấp. Người người, nhà nhà, hội hè, doanh nghiệp, thậm chí cả chính quyền cũng mua mua bán bán nhà đất. Tất nhiên với quy mô vốn nhỏ hẹp của các doanh nghiệp, sự hỗ trợ vốn dài hạn hạn chế của ngân hàng thương mại, vai trò của các nhà đầu tư thứ cấp rất quan trọng. Họ hỗ trợ vốn, hỗ trợ tiếp cận, bán hàng và các thủ tục hành chính cho các nhà đầu tư dự án. 

Tuy nhiên, sự phát triển vô độ không kế hoạch của các nhà đầu tư thứ cấp đã biến thị trường BĐS thành một thì trường đầu cơ lớn, đẩy giá bất động sản lên cao, tạo ra bong bóng bất động sản. Cơn sốt nóng 2008-2011 đã dẫn đến cơn sốt lạnh 2011-2014 suýt nữa gây nguy hiểm đến “tính mạng” nền kinh tế chính bởi tính đầu cơ của thị trường bất động sản với số tồn kho cuối năm 2013 lên đến hàng triệu tỷ đồng tính ở tất cả các nguồn.

Có thể nói, chỉ có thể xuất hiện cơn sốt nóng của thị trường nếu xuất hiện với số lượng lớn, thậm chí khống chế thị trường của các nhà đầu tư thứ cấp, đúng hơn là các nhà đầu cơ nhà đất. Thứ ba, điều kiện để sốt nhà đất là xuất hiện nguồn vốn lớn cho đầu cơ nhà đất. Nguồn vốn cho đầu cơ nhà đất những năm 2008-2011 không chỉ là nguồn vốn dành dụm, tiết kiệm của các gia đình, nguồn vốn tự có của các tổ chức mà chủ yếu đến từ ngân hàng thương mại. Sự tăng trưởng mãnh liệt của tín dụng những năm đó đẩy lãi suất lên đỉnh cao 25%/năm có vai trò quan trọng của đầu cơ nhà đất và hậu quả của nó là hàng nhiều trăm ngàn tỷ trở thành nợ xấu khi thị trường đóng băng. 

Đối chiếu với những điều kiện đó, chúng ta thấy rõ, rất khó để có một cơn sốt nóng thị trường bất động sản năm 2015. Thị trường bất động sản năm 2015 khó có thể tái hiện được cơn sốt cao độ của năm 2007 vì hàng loạt các lý do sau. Một là quy mô thị trường đã lớn hơn rất nhiều, nguồn cung dồi dào, đa dạng. Hai là quản lý Nhà nước đã được nâng lên nhằm hạn chế việc thao túng giá, đẩy giá, tạo sự khan hiếm giả tạo của một nhóm lợi ích nào đó.

Ba là sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường đã khác nhiều về bản chất chuyển từ hình thức liên doanh, liên kết sang hình thức thâu tóm, sáp nhập. Điều này thể hiện thị trường đã chuyển dần sang hình thái tự do cạnh tranh thực sự chứ không phải là thị trường chịu sự điều tiết bằng mệnh lệnh hành chính của nhà nước.

Bốn là Nhà nước tuy đang nới lỏng tín dụng (cho vay mua nhà) nhưng kiểm soát thông qua những gói hỗ trợ đặc thù hoặc áp dụng lãi suất thả nổi sau 12 tháng ưu đãi. Như vậy tín dụng bất động sản không quá dễ dãi như năm 2007 và điều quan trọng nhất là người mua, nhà đầu tư bất động sản đã thông minh hơn rất nhiều.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo CAND, VnEpress)