Thiếu cơ chế trong việc cải tạo chung cư cũ

(Kinhdoanhnet) - Tiến độ cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội đang rất ì ạch. 10 năm triển khai nhưng số lượng chung cư cũ xây mới chỉ được 6 dự án. Trước thực trạng đó, đề xuất cải tạo chung cư cũ cho phép người dân góp vốn bằng quyền sở hữu căn hộ được xem là giải pháp hay. Nó được kỳ vọng sẽ thúc đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ Hà Nội đang bế tắc hiện nay. Tuy nhiên, để cách làm này khả thi, cần có một cơ chế rõ ràng...

Thiếu cơ chế trong việc cải tạo chung cư cũ - Ảnh 1
Thiếu cơ chế trong việc cải tạo chung cư cũ

Việc cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội hiện nay đang gặp phải rất nhiều khó khăn do mâu thuẫn lợi ích giữa người dân và doanh nghiệp. Theo đó, cải tạo nhà chung cư cũ bị giới hạn độ cao từ 9 tầng trở xuống. Trong khi đó, người dân đòi tái định cư tại chỗ với hệ số k ở mức cao 1,5 -2,5. Dẫn đến doanh nghiệp mất cân đối tài chính và không mặn mà tham gia cải tạo chung cư cũ.

Hà Nội, hiện đang có khoảng 1.100 khu chung cư cũ trong đó số lượng khu chung cư nguy hiểm mức độ C, D cần cải tạo là 68 khu. Trong đó, gần 10 năm qua Hà Nội mới chỉnh trang được 6 khu như I1, I2, I3 Thái Hà, khu Nguyễn Công Trứ, khu 51 Huỳnh Thúc Kháng…

Ông Nguyễn Văn Hùng - Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội nêu rõ, vướng mắc lớn nhất trong vấn đề cải tạo chung cư cũ đó là việc cân bằng lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Do vậy, để kêu gọi được nhà đầu tư, thì Nhà nước phải điều chỉnh lại chỉ tiêu quy hoạch để doanh nghiệp có lãi. Sở quy hoạch kiến trúc từng kiến nghị làm quy hoạch 1/500 trước, công khai kêu gọi nhà đầu tư.

Đồng quan điểm, Lãnh đạo Sở Tài Chính cho rằng, khi làm dự án doanh nghiệp phải cân đối được tài chính tuy nhiên do tầng cao bị giới hạn vì vậy doanh nghiệp bị mất cân đối tài chính do vậy UBND TP Hà Nội cần xét xét hệ số tái định cư, quỹ nhà tái định cư và tính toán phương án tài chính phù hợp mới có thể khuyến khích doanh nghiệp tham gia. Ví dụ cụ thể như thí điểm cải tạo nhà N3 Nguyễn Công Trứ, ban đầu tổng mức đầu tư 503 tỷ đồng. Dự kiến kinh phí thu hồi lại từ dân là hụt mất 322 tỉ đồng. Bài toán tài chính mất cân đối lớn khi chỉ có hơn 300 hộ nhưng Thành phố đã phải bù hơn 300 tỉ đồng. Chính vì các chủ đầu tư thiếu trách nhiệm như vậy nên nhiều cư dân sống trong các khu chung cư cũ tiếp tục không di dời vì không biết bao giờ mới nhận được nhà. Vòng luẩn quẩn đang khiến cho doanh nghiệp và người dân đều mệt mỏi. 

Để cải thiện tình hình, UBND TP Hà Nội đã chủ động họp bàn với nhiều Bộ ngành. Thậm chí, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ một nghị định riêng về cải tạo chung cư cũ. Trong đó, để giải quyết bài toán về vốn cho doanh nghiệp và gắn trách nhiệm người dân, Dự thảo nghị định cải tạo chung cư cũ có đưa ra phương án cho người dân góp vốn bằng quyền sở hữu nhà.

Phương án này nhận được sự nhất trí cao của lãnh đạo TP Hà Nội. Hà Nội đã cho phép người dân trong phạm vi dự án góp vốn tham gia thực hiện dự án bằng chuyển quyền sở hữu căn hộ. Và mới đây, trong phương án cải tạo nhà chung cư B7B- B7C Thành Công, Ba Đình, Hà Nội, công ty CP Phát triển năng lượng Sơn Vũ cũng đề xuất cơ chế cho chủ sở hữu hợp pháp các căn hộ chung cư cũ này được tham gia góp vốn bằng quyền sở hữu căn hộ.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, phương án này cần có cơ chế pháp lý rõ ràng. Trao đổi với PV, ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng) cho biết, nếu như trước đây chủ đầu tư bỏ tiền ra xây lại khu chung cư cũ thì nay người dân ở phạm vi dự án có quyền lợi và trách nhiệm cao hơn bằng việc góp vốn tham gia vào dự án như những cổ đông.

Việc góp vốn của người dân bằng tài sản là căn hộ của họ, thậm chí họ có tiền, có tài sản khác cũng được tham gia vào việc góp vốn với chủ đầu tư để sau đó hai bên chia tỷ lệ lợi nhuận từ việc hạch toán dự án. Cách này vừa tháo gỡ cho doanh nghiệp trong việc huy động nguồn vốn, vừa giảm được nhiều chi phí cho dự án khi mà tự doanh nghiệp đi lo nguồn vốn. Đồng thời, khi người dân tham gia góp vốn thể hiện họ cũng chịu rủi ro, quyền lợi với chủ đầu tư nên sẽ kiểm soát được tiến độ, việc hạch toán của dự án. Tuy nhiên, vẫn phải chờ Dự thảo thông qua mới có thể có các quy định cụ thể hơn về giải pháp này.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Trương Chí Kiên, Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Thủ đô cho rằng, việc cho phép người dân góp vốn vào dự án thông qua chuyển quyền sở hữu căn hộ là một giải pháp “hay” của Hà Nội. Tuy nhiên, ẩn số đổi lại là cơ quan quản lý phải kiểm soát được tỷ lệ phân chia theo cổ phần khi cho phép các cổ đông bên ngoài tham gia góp vốn, tránh những lợi ích nhóm. Bên cạnh đó, rủi ro cũng có thể đến với các chủ đầu tư khi có nhiều cổ đông cùng tham gia vào dự án dưới dạng góp vốn khiến cho việc quản lý dự án thêm phức tạp, đẩy chi phí lên.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo VnMedia, Infonet)

KinhDoanhNet

Cùng Chuyên Mục