Các chủ đầu tư được hưởng lợi do chênh lệch địa tô lớn

UBND TPHCM đang đề xuất thực hiện nhiều biện pháp nhằm thu hồi số tiền hàng chục nghìn tỷ đồng bị “thất thoát” trong dự án khu đô thị mới (ĐTM) Thủ Thiêm, trong đó đáng chú ý là sẽ yêu cầu các dự án hoàn trả ngân sách khoản tiền chênh lệch địa tô mà chủ đầu tư đã hưởng lợi từ việc định giá đất quá thấp.

Trước đó, ngày 26/6, Thanh tra Chính phủ ban hành kết luận thanh tra công tác quản lý Nhà nước và thực hiện pháp luật trong quy hoạch, quản lý xây dựng, đất đai đối với Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM.

Theo đó, Thanh tra Chính phủ cho biết, vào năm 2013, khi xác định giá đất cho các dự án BT tại Thủ Thiêm, một số cơ quan đơn vị chức năng đã tham mưu UBND TPHCM tính theo giá đất tại quận 7 và quận 1 (khoảng 35 triệu/m2).

Tuy nhiên, lãnh đạo UBND TPHCM tại thời điểm ấy cho rằng giá trên áp dụng cho khu ĐTM Thủ Thiêm là chưa hợp lý. UBND TPHCM tại thời điểm ấy đã lấy giá đất của các dự án liền kề tính cho khu ĐTM Thủ Thiêm (khoảng 26 triệu/m2) và xác định cho đơn giá đất giao cho dự án BT.

KĐT mới Thủ Thiêm.

Theo Thanh tra Chính phủ , UBND TP Hồ Chí Minh đã sử dụng đơn giá bằng chi phí đầu tư bình quân 26 triệu đồng/m2 không đầy đủ, thiếu chính xác để tính tiền sử dụng đất thanh toán đối ứng cho các dự án BT đã được chỉ định đầu tư tại khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Ngoài ra Thường trực Thành ủy, UBND Thành phố còn phê duyệt chi phí đầu tư bình quân cho 1m2 đất thương mại - dịch vụ - nhà ở là 26 triệu đồng/m2, chênh lệch giảm khoảng 50% so với đơn giá đã được các sở, ngành đề xuất ban đầu.

Địa phương này áp đơn giá nêu trên do loại bớt một số chi phí cho các hạng mục công trình đã được phê duyệt quy hoạch gồm: Quảng trường trung tâm, công viên bờ sông Sài Gòn, Khu lâm viên sinh thái phía Nam, 6 trường công lập và 5 cây cầu nối từ Trung tâm thành phố qua KĐTM Thủ Thiêm.

Thanh tra Chính phủ khẳng định: “Việc UBND thành phố và các sở, ngành lấy giá 26 triệu đồng/m2 làm giá tối thiểu để xác định giá trị quyền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư hoặc tự thỏa thuận khi giao đất cho nhà đầu tư tại các dự án trong KĐTM Thủ Thiêm là không đầy đủ, thiếu chính xác và không đúng quy định. Hơn nữa, khi đề xuất phương án giá trên, các sở, ngành và UBND thành phố đã không tính lãi (hơn 10 nghìn tỷ đồng) đối với khoản tiền được tạm ứng từ ngân sách nhà nước”.

Toàn bộ quỹ đất trong KĐTM Thủ Thiêm hơn 221 ha được tạo ra bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước. Nhưng UBND Thành phố đã sử dụng quỹ đất chủ yếu để thanh toán đối ứng cho các dự án BT được chỉ định nhà đầu tư, nhất là các dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho chính khu đô thị này, không thông qua hình thức đấu thầu dự án hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất, là vi phạm các quy định về đấu thầu và quản lý sử dụng đất đai.

“Từ đó, các nhà đầu tư được hưởng lợi do chênh lệch giá đất lớn (chênh lệch địa tô) từ việc được đầu tư hạ tầng kỹ thuật chính theo hình thức hợp đồng BT”, kết luận của TTCP nêu rõ.

Dự án nào phải trả lại tiền?

Hàng loạt dự án hạ tầng, thương mại, tái định cư quy mô lớn liên quan đến Khu đô thị mới Thủ Thiêm được “điểm danh” trong kết luận thanh tra của Thanh tra Chính phủ.

Trong đó, nhiều dự án các nhà đầu tư được hưởng lợi do chênh lệch giá đất đã được TTCP nêu đích danh như Khu Phức thợp Tháp Quan Sát, Khu phức hợp Sóng Việt, các dự án BT…

Cụ thể, Kết luận của Thanh tra Chính phủ nêu rõ, các dự án Khu Phức thợp Tháp Quan Sát và Khu phức hợp Sóng Việt được UBND TP chỉ định nhà đầu tư nhưng không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.

Tại hai dự án này, UBND TP đã tính và thu tiền sử dụng đất của chủ đầu tư, trong đó việc xác định tiền sử dụng đất tại một số lô đất với đơn giá 26 triệu đồng/m2 (bằng chi phí đầu tư bình quân) là không đúng quy định.

Trong đó, Khu phức hợp Sóng Việt (nay là dự án The Metropole Thủ Thiêm) là dự án đầu tư có sử dụng đất tại khu chức năng số 1 trong khu đô thị mới Thủ Thiêm, được chỉ định Công ty Cổ phần Quốc Lộc Phát làm chủ đầu tư.

Dự án có tổng chi phí thực hiện ước tính khoảng 7.273 tỷ đồng với quy mô 7,6ha, mục tiêu là đầu tư hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật nằm dọc theo trục đại lộ Vòng cung, đường Ven sông Sài Gòn và tiếp giáp với đầu cầu Thủ Thiêm 2 (đang thi công xây dựng).

Dự án sẽ xây dựng, phát triển và vận hành một khu phức hợp bao gồm các khu thương mại, dịch vụ và dân cư đa chức năng, theo tiêu chuẩn quốc tế tại 4 lô đất thuộc khu đất có ký hiệu 1-13, 1-14, 1-16, 1-17, với tổng diện tích đất phát triển dự án khoảng 48.151m2.

Trong đó có các tòa nhà đa chức năng với kiểu dáng kiến trúc độc đáo cũng sẽ là công trình điểm nhấn của Khu chức năng số 1.
Đối với dự án Khu phức hợp Tháp quan sát Empire City, theo quy hoạch, Khu phức hợp Tháp quan sát được xây dựng trên diện tích 14,5ha, nằm ven sông Sài Gòn và nằm trong khu lõi trung tâm của Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Dự án có tổng mức đầu tư dự kiến là hai mươi sáu ngàn tỷ đồng Việt Nam. Được triển khai xây dựng từ năm 2015 và hoàn thành toàn bộ vào năm 2022 theo 4 giai đoạn do Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương (Empire City) làm chủ đầu tư.

Dự án bao gồm trung tâm thương mại cao cấp, khách sạn 5 sao, văn phòng làm việc, căn hộ, bãi đậu xe ngầm... theo tiêu chuẩn quốc tế với tổng diện tích sàn xây dựng 730.000m2, trong đó toà nhà đa chức năng cao 86 tầng, là công trình điểm nhấn tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Tương tự, đối với các dự án đối ứng dự án BT, TTCP cũng đã chỉ ra những sai phạm liên quan đến những dự án này và việc các nhà đầu tư dự án BT được hưởng lợi do chênh lệch giá đất.

Trong đó, Công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TPHCM (Mã CK: CII) được chỉ định đầu tư xây dựng dự án Hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư phía Bắc, hoàn thiện đường trục Bắc – Nam đoạn từ chân Cầu Thủ Thiêm 1 đến đường Mai Chí Thọ...

Dự án này có tổng vốn đầu tư 2.641 tỷ đồng, đổi lại UBND TPHCM đã giao 9 lô đất trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm quy mô 90.078,3 m2 đất sử dụng ổn định lâu dài xây dựng nhà ở và 6.053,6 m2 đất sử dụng 50 năm xây dựng văn phòng cho thuê để thanh toán hợp đồng BT cho CII.

Trong Báo cáo tài chính năm 2018 của CII cho biết, 9 lô đất đối ứng CII được giao khi thực hiện dự án BT nói trên có giá trị hơn 2.855 tỷ đồng.

Trong khi đó, trong diễn biến liên quan mới đây, UBND TPHCM tổ chức bán đấu giá 9 lô đất trong khu chức năng số 1 (gần các 9 lô đất được giao cho CII) Khu đô thị mới Thủ Thiêm với giá khởi điểm từ 27.000 tỷ đồng.

Nếu vậy, giá 9 lô đất mà CII với tư cách nhà đầu tư được chỉ định ít nhất cũng có giá từ 27.000 tỷ đồng, chênh lệch rất nhiều so với tổng vốn đầu tư CII bỏ ra chỉ có 2.641 tỷ đồng...

Đối với việc chênh lệch địa tô tại các dự án được UBND TP đã tính và thu tiền sử dụng đất của chủ đầu tư, TTCP xác định là không đúng quy định, cần phải được xem xét, xác định lại giá đất để truy thu, tránh thiệt hai cho ngân sách nhà nước.

Hải Lan