Giá đất “rẻ như cho không”

Thông tin giá đất ở Bình Dương thấp “bất thường” này được hé lộ trong Báo cáo số 22/BC-KTNN của Kiểm toán Nhà nước ngày 4/1/2018 “Về việc hoàn thiện cơ chế chính sách quản lý sử dụng đất đai” tại một số địa phương trong giai đoạn 2013-2016.

Theo Kiểm toán Nhà nước, việc giao đất thực hiện dự án tại các địa phương như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Thanh Hoá… chủ yếu là chỉ định thầu, không qua đấu giá tiền sử dụng đất nên không xác định được giá thị trường. Mặc dù Thông tư 36 của Bộ TNMT đã hướng dẫn 5 phương pháp xác định giá đất, nhưng mỗi địa phương lại lựa chọn một cách tính khác nhau. Và giá đất xác định theo các phương pháp do địa phương lựa chọn thường thấp hơn giá thị trường dẫn đến thất thoát ngân sách Nhà nước. Do đó, Kiểm toán Nhà nước đã kiến nghị xử lý, tăng thu ngân sách hơn 3.978 tỉ đồng, xác định lại tiền sử dụng đất và tiền thuê đất tạm tính là 4.337 tỉ đồng.

Đáng nói là, Kiểm toán Nhà nước phát hiện 6 dự án được UBND tỉnh Bình Dương xác định giá tiền sử dụng đất theo phương pháp so sánh chưa phù hợp với Thông tư 36, thẩm định giá chưa phù hợp… Điều này dẫn đến tiền sử dụng đất phải nộp khi áp dụng giá đất thị trường do UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt của loại đất trước và sau khi chuyển đổi mục đích thấp hơn 867% so với khi xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Cụ thể, có 4 dự án sau khi tính toán lại tiền sử dụng đất thì số tiền phải nộp tăng thêm 79,1 tỉ đồng.

Việc tính tiền sử dụng đất quá thấp đã giúp chủ đầu tư các dự án này hưởng lợi chênh lệch địa tô cả nghìn tỉ đồng, trong khi ngân sách bị thất thu rất lớn.

Thực tế, một số đối tượng đã lợi dụng kẽ hở chính sách để “hô biến” quỹ đất đai được mua gom với giá bèo thành hàng nghìn nền đất, bất chấp vi phạm pháp luật. Có thể kể đến nhóm công ty Phú Hồng Thịnh, Phú Phong, Phú Gia… đã gom đất xí nghiệp, nhà máy cũ (đất sản xuất, đất thuê hàng năm), thậm chí cả đất thuê, đất công viên cũng được giao cho nhóm này. Đồng thời, tỉnh còn cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đô thị, làm dự án dạng phân lô, bán nền, bán ra thị trường với giá từ 20-25 triệu đồng/m2. Ước tính, với hàng nghìn sổ đỏ được cấp “thần tốc” thì nhóm Phú Hồng Thịnh có thể thu lời vài nghìn tỉ đồng, trong khi giá vốn thấp, tiền nộp thuế là rất ít.

Hay 10 dự án nhà ở thương mại gắn tên “Phú Hồng Thịnh” (từ 1 đến 10) đã được tỉnh Bình Dương giao tổng diện tích lên tới 26,48ha. Mặc dù các khu đất được giao cho nhóm công ty của bà Phạm Thị Hường không qua đấu giá, đấu thầu, nhưng vẫn được chính quyền chấp thuận cho chuyển đổi thành đất ở, phân thành hơn 1.900 lô đất nền.

Trong đó, UBND tỉnh Bình Dương đã ban hành Quyết định số 939/QĐ-UBND ngày 12/4/2018 thu hồi 51.466m2 đất của doanh nghiệp khác, nhưng lại cho phép Công ty TNHH Bất động sản Phú Hồng Thịnh được sử dụng diện tích tới 53.584,7m2 đất tại khu vực này để làm dự án nhà ở thương mại Phú Hồng Thịnh 10, tức doanh nghiệp bỗng dưng được giao “dôi dư” tới 2.000m2, không rõ nguồn gốc đất ở đâu?

Vi phạm tràn lan phân lô tách thửa

Chỉ một thời gian ngắn, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở đô thị rất dễ dàng cùng với việc doanh nghiệp đầu tư xây dựng hạ tầng, đã giúp các dự án của Phú Hồng Thịnh, Phú Phong trở thành “mỏ vàng” kiếm siêu lợi nhuận.

Liệu rằng ai đã hậu thuẫn cho nhóm doanh nghiệp tư nhân này tung hoành gom đất, hợp thức hoá sở hữu đất chung thành tài sản riêng, không loại trừ khả năng có sự “móc ngoặc”, tiếp tay của “lợi ích nhóm” từ phía cán bộ cơ quan quản lý Nhà nước?

Trước đó, Thanh tra Chính phủ đã chỉ rõ công tác quy hoạch và quản lý, sử dụng đất tại Bình Dương giai đoạn 2006-2011 bộc lộ một số yếu kém, sai phạm như tình trạng các hộ gia đình, cá nhân phân lô bán nền trên địa bàn thị xã Thuận An diễn ra khá phổ biến.

Vào năm 2013, UBND tỉnh Bình Dương đã kiểm tra tình hình phân lô, bán nền trên địa bàn thị xã Thuận An, phát hiện 9 lô đất có tổng diện tích 101.535 m2 ở các phường An Phú, Bình Chuẩn và Lái Thiêu đều được tách thành diện tích nhỏ trên dưới 2.000 m2, sau đó tách tiếp thành lô nhỏ có diện tích khoảng 60m2 bằng hình thức tặng cho con cái và phân chia tài sản… Nhờ chiêu này, các lô đất được vợ chồng bà Phạm Thị Hường tách nhỏ, làm sổ dễ dàng. Trải qua nhiều đời lãnh đạo tỉnh, vụ việc sai phạm phân lô tách sổ nhỏ, giao đất sai quy hoạch năm xưa… đã rơi vào im lặng.

Kết luận số 250 cũng cho thấy 2 trong 6 lô đất ở phường An Phú có diện tích 16.238m2 không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất theo Quyết định ngày 12-4-2010 của UBND tỉnh Bình Dương vì đây là đất quy hoạch công viên cây xanh. Ngoài ra, Kết luận số 250 còn cho rằng việc cho chuyển mục đích sử dụng, tách thửa của UBND thị xã Thuận An đã vi phạm Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về chuyển mục đích sử dụng đất và không đúng quy hoạch chung xây dựng đô thị Thuận An tầm nhìn đến năm 2020 của UBND tỉnh Bình Dương

Theo quy định, những doanh nghiệp vi phạm quy định pháp luật về đất đai, sẽ bị đưa vào “sổ đen”, không được giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án. Dù vậy, hàng chục ha đất màu mỡ vẫn tiếp tục được giao cho tư nhân, các cá nhân, doanh nghiệp “thân hữu” từng dính vi phạm trong quá khứ.

Được biết, sau phản ánh của báo chí, Bộ Công an đã vào cuộc điều tra, đề nghị tỉnh Bình Dương cung cấp tài liệu về các dự án phân lô, bán nền, bao gồm: Kết luận kiểm tra số 250/KL-UBND ngày 13/11/2014 và hồ sơ 17 dự án khu dân cư phân lô bán nền tại thị xã Thuận An có dấu hiệu vi phạm.

Theo Phạm Dũng/Tạp chí Kinh tế Môi trường