Quỹ đầu tư bất động sản là gì?

Quỹ đầu tư BĐS (Real Estate Invesment Trust - REIT) là một loại hình đầu tư vào BĐS căn cứ trên tài sản hoặc tài sản thế chấp và được giao dịch trên các SGDCK như các chứng chỉ quỹ (CCQ) thông thường. Nhà đầu tư tham gia vào quỹ này thường nhận được các khoản ưu đãi thuế đặc biệt và mức lợi tức thu được cao.

Quỹ đầu tư BĐS có thể so sánh với một quỹ tương hỗ, cho phép các nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể tham gia vào các dự án BĐS, sở hữu các BĐS thương mại như khu căn hộ, bệnh viện, cao ốc, văn phòng, thậm chí cả khách sạn hay các trung tâm thương mại.

Tại Việt Nam, quỹ đầu tư bất động sản được manh nha từ năm 2012, là một trong số các loại hình quỹ đầu tư nằm trong định hướng phát triển thị trường chứng khoán (TTCK) trong giai đoạn tái cấu trúc thị trường từ năm 2011 - 2020.

Nhằm tạo hành lang pháp lý cho loại hình quỹ này phát triển, ngày 27/12/2012, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 228/2012/TT-BTC hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư BĐS. Đến ngày 27/02/2017, quỹ đầu tư BĐS đầu tiên tại Việt Nam - Techcom Vietnam (TCREIT) do Công ty TNHH Quản lý Quỹ Kỹ thương quản lý đã chính thức niêm yết chứng chỉ quỹ trên TTCK với tổng số vốn huy động được là 50 tỷ đồng.

Theo quy định tại Thông tư 228, quỹ đầu tư BĐS là một loại hình quỹ đóng, thực hiện chào bán CCQ ra công chúng và không được mua lại theo yêu cầu của nhà đầu tư, với mục đích chủ yếu đầu tư vào các BĐS theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều 91 Nghị định 58/2012/NĐ-CP (Nghị định 58). Theo đó, BĐS phải ở Việt Nam với mục đích cho thuê hoặc để khai thác nhằm thu lợi tức ổn định. Quỹ đầu tư BĐS phải dành tối thiểu 90% lợi nhuận được thực hiện trong năm để chi trả lợi tức cho nhà đầu tư. Lợi tức có thể được thanh toán bằng tiền hoặc CCQ phát hành thêm.

Quy định về tỷ lệ chi trả lợi tức cao khiến quỹ đầu tư BĐS trở thành kênh thu hút các nhà đầu tư trên thị trường. Quỹ đầu tư BĐS dựa trên cơ chế chi trả cổ tức này có thể tránh được các khoản thuế cho quỹ mặc dù các nhà đầu tư của quỹ vẫn phải nộp thuế thu nhập trên khoản cổ tức mà họ nhận được.

Rủi ro cao, hành lang pháp lý còn nhiều vướng mắc

Như vậy, sau 7 năm kể từ khi có hành lang pháp lý chính thức, thị trường mới chỉ có một quỹ đầu tư bất động sản quy mô 50 tỷ đồng được thành lập. Quỹ này chủ yếu đầu tư vào bất động sản nhưng do nguồn tiền khó, việc đầu tư vào các dự án tương đối khó khăn.

Thảo luận về quản lý quỹ đầu tư bất động sản tại Diễn đàn Kinh tế tư nhân Việt Nam diễn ra tại Hà Nội sáng nay (2/5), ông Nguyễn Trần Nam - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường BĐS đang có dấu hiệu giảm sút. Trong những năm 2009 – 2010 thị trường rơi vào tình trạng khủng hoảng và đóng băng, còn thời điểm hiện tại, do nguồn cung khan hiếm, những điểm “siết” trong quy định, thủ tục, cấp phép khiến thị trường vận động yếu đi.

Tình trạng siết vốn tín dụng vào bất động sản đã có sự ảnh hưởng nhất định tới thị trường và nhiều doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực này. Tín dụng vào bất động sản giảm mạnh. Tổng dư nợ vào bất động sản chỉ hơn 500.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng nhỏ.

Theo ông Nam, quỹ đầu tư là hướng cân bằng dòng vốn nói chung, trong đó có thị trường bất động sản. Tuy nhiên, về khung pháp luật, các quy định chưa thúc đẩy hình thành và hoạt động quỹ. Trong khi đó, lý do dân không đầu tư vào các quỹ là do gửi ngân hàng an toàn hơn, thực tế nhiều quỹ có mức độ rủi ro cao.

Ông Nam cho rằng, cần khơi thông thêm hành lang pháp lý cho hoạt động của quỹ đầu tư bất động sản bởi việc cho phép đầu tư vào dự án chưa hoàn thành của quỹ đầu tư mới thực sự là động lực cho các dự án.

Tương tự ý kiến của ông Nam, nhiều chuyên gia lo ngại trước nhiều vướng mắc trong việc vận hành quỹ đầu tư bất động sản. TS. Cấn Văn Lực cho rằng, hiện tại thuế và niềm tin vẫn là hai vướng mắc lớn đối với quỹ đầu tư bất động sản.

Bên cạnh đó, bà Dương Trần, đại diện VinaCapital cũng cho rằng việc chuyển nhượng bất động sản cũng đang là rào cản khiến quỹ đầu tư bất động sản khó phát triển. "Với quy định nhà đầu tư rót vốn 13 - 30% vào quỹ bất động sản mất 6 năm để chuyển nhượng, thời gian được phép chuyển nhượng dài khiến các nhà đầu tư không mặn mà rót tiền vào quỹ này", bà Dương Trần cho hay.

Trước đó, từ thời điểm manh nha, xây dựng khung pháp lý quỹ đầu tư bất động sản, bàn về lợi ích từ quỹ này, nhiều chuyên gia cho rằng quỹ đầu tư bất động sản mang lại nhiều lợi ích cho nhà đầu tư và nền kinh tế nói chung như: Mở rộng danh mục đầu tư đối với nhóm tài sản BĐS với chi phí thấp hơn; Cung cấp cách tiếp cận dễ dàng đối với nhóm tài sản và tạo cơ hội cho nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể đầu tư vào các dự án BĐS quy mô lớn; Thu hút tối đa các nguồn tiết kiệm từ công chúng và định hướng các khoản đầu tư vào các dự án BĐS và các dự án cơ sở hạ tầng.

Tuy nhiên, cùng với các nhóm lợi ích mà quỹ BĐS mang lại, có thể kể đến một số rủi ro của quỹ BĐS như rủi ro thị trường (bao gồm thị trường BĐS và TTCK), rủi ro tín dụng, rủi ro đa dạng hóa, rủi ro pháp lý và quản lý, rủi ro đòn bẩy và rủi ro tiền tệ…

Vì vậy, để hạn chế rủi ro và thu hút nhà đầu tư cũng như doanh nghiệp "rót vốn" vào quỹ đầu tư bất động sản, các chuyên gia cho rằng cần “nới rộng” hơn hành lang pháp lý cũng như cần có các quy định cụ thể, rõ ràng, minh bạch cho hoạt động của quỹ đầu tư bất động sản, tạo nguồn vốn ổn định cho các dự án được triển khai thuận lợi.

Hải Lan