Thu hồi sổ đỏ condotel, “cú sốc” đối với BĐS nghỉ dưỡng

Cụ thể, mới đây TP Đà Nẵng đã đưa ra phương án thu hồi sổ đỏ có thời hạn lâu dài, đã cấp cho 1 dự án bất động sản nghỉ dưỡng và cấp lại sổ đỏ chỉ còn thời hạn 39 năm. Đây được coi là một "cú sốc" với phân khúc này, đặc biệt là những dự án condotel, biệt thự biển được quảng cáo có sổ đỏ lâu dài.

Theo thông tin từ Báo cáo gửi tới Thủ tướng Chính phủ, nhằm cập nhật một số kiến nghị cụ thể của doanh nghiệp bất động sản, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, dự án bị thu hồi sổ đỏ kể trên có chủ đầu tư là Công ty 586, phát triển trên đất có mục đích sản xuất - kinh doanh - thương mại - dịch vụ, trong đó có căn hộ condotel tại TP. Đà Nẵng.

Công ty này phản ánh tình trạng trước đây UBND TP Đà Nẵng và một số địa phương khác đã cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ Condotel trên đất có mục đích sản xuất - kinh doanh - thương mại - dịch vụ có thời hạn ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở, tại thời điểm năm 2008.

Tuy nhiên, Thanh tra Chính phủ đã kết luận về việc cấp như trên là sai, gây thất thu ngân sách Nhà nước. Để sửa sai, TP Đà Nẵng đã chọn phương án cấp lại sổ đỏ cho người mua căn hộ Condotel trên đất, thay thế cho sổ đỏ có thời hạn ổn định lâu dài được cấp từ năm 2008. Theo quy định của Luật đất đai, thời hạn sử dụng của người mua nhà ghi trên sổ đỏ chỉ còn là 39 năm (Dự án đã đưa vào sử dụng 11 năm, tính từ năm 2008).

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, để tăng thêm tính hấp dẫn khi bán hàng, thời gian qua không ít tỉnh thành đã cấp “sổ đỏ ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở” cho khách hàng sở hữu căn hộ condotel. Việc “vượt vũ môn” như vậy không đúng với pháp luật hiện hành.

Ông Châu cho rằng, không có “sổ đỏ” nào được phép ghi là “sổ đỏ” ổn định lâu dài, mà không hình thành đơn vị ở. Sổ đỏ ổn định lâu dài chỉ cấp cho 2 đối tượng, một là đất ở, 2 là đất theo dạng nghĩa trang. Còn các loại đất thương mại dịch vụ, khách sạn, đất công nghiệp... thì sổ đỏ đều có thời hạn hết.

Trong những năm qua, các chủ đầu tư dự án condotel đã đạt được lợi nhuận rất lớn, do giá bán căn hộ condotel tương đương giá bán căn hộ cao cấp, trong lúc giá thành thấp và nghĩa vụ của doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án vào ngân sách Nhà nước chưa tương xứng. Bởi vậy nên có thời điểm, condotel phát triển rất “nóng” như giai đoạn 2016 – 2017.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư muốn bán nhanh, chốt lời nhanh nên thường thực hiện phương thức bán căn hộ condotel với cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8-12%/năm trong 8-12 năm. Nói cách khác, chủ đầu tư lấy tiền trước của khách hàng rồi trả lại dần cho khách hàng theo cam kết lợi nhuận, kiểu “lấy mỡ nó rán nó”.

Nhiều CĐT vẫn quảng cáo “cấp sổ đỏ lâu dài” cho căn hộ condotel

Về tổng quan, các dự án condotel những năm qua thu hút rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp và một nguồn vốn tín dụng, vốn xã hội rất lớn. Tuy nhiên, loại hình sản phẩm này lại “dính” quá nhiều khuyết điểm đã khiến thị trường căn hộ này có dấu hiệu thụt lùi. Cam kết đảm bảo lợi nhuận cho người mua condotel cũng gặp nhiều khó khăn...

Bí đầu ra, nhiều dự án condotel muốn tăng sự hấp dẫn khi mở bán, vẫn được môi giới quảng cáo là Condotel được cấp sổ đỏ, sở hữu lâu dài…

Cụ thể, năm 2017 tại Bình Định có 5 dự án condotel được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài. Hay Khánh Hòa là một trong những địa phương đầu tiên thực hiện việc cấp sổ đỏ ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở cho một số dự án condotel. Năm 2018, đại diện Sở Tài Nguyên & Môi trường Khánh Hòa cũng đã thừa nhận tình trạng này.

Thậm chí tại Đà Nẵng, nhiều dự án trên địa bàn thành phố này vẫn được môi giới quảng cáo là condotel được cấp sổ đỏ, sở hữu lâu dài. Đơn cử là dự án, Ariyana Furama condotel…

Một dự án condotel khác đang gây nhiều tranh cãi trong giới đầu tư địa ốc hiện nay bởi quảng cáo bán căn hộ cam kết sở hữu lâu dài là dự án Best Western Premier Sapphire Hạ Long của Tập đoàn vàng bạc đá quý DOJI. Dự án khiến giới đầu tư hoang mang khi DOJI LAND (Công ty con của Tập đoàn Vàng bạc đá quý DOJI) rầm rộ rao bán căn hộ nghỉ dưỡng có "quyền sở hữu lâu dài" ở Hạ Long (Quảng Ninh).

Best Western Premier Sapphire Hạ Long được giới thiệu là một khu Dịch vụ hỗn hợp cao cấp tại Phường Hồng Gai, TP Hạ Long, Quảng Ninh, do Công ty TNHH Đầu tư BĐS DojiLand (thành viên của Tập đoàn Vàng bạc đá quý Doji) làm chủ đầu tư.

Dự án có chiều cao 31 tầng nổi với quy mô hơn 1.000 căn hộ condotel có diện tích từ 35-70m2 đang được chào bán rầm rộ trên thị trường với mức giá khoảng từ 1,8 tỷ đồng.

Đáng nói, trong khi pháp lý cho loại hình căn hộ condotel vẫn còn vướng mắc, Đà Nẵng phải lên phương án thu hồi sổ đỏ đã cấp sở hữu lâu dài cho 1 dự án condotel thì các căn hộ condotel tại dự án này đang được rao bán và giới thiệu là có "pháp lý minh bạch" và "quyền sở hữu lâu dài" (sổ đỏ lâu dài).

Quảng cáo trên website dự án Best Western Premier Sapphire Hạ Long và rất nhiều trang web khác xuất hiện thông tin dự án "cam kết pháp lý, sở hữu lâu dài".

Theo các chuyên gia pháp lý, hiện nay pháp luật chưa có quy định riêng về dự án cho bất động sản nghỉ dưỡng (condotel, biệt thự biển) mà cá nhân hoặc tổ chức được sở hữu riêng từng căn hộ (condotel) hoặc biệt thự.

Tuy nhiên nhiều dự án condotel, biệt thự biển vẫn quảng cáo được cấp sổ đỏ lâu dài để “câu khách”, bất chấp mọi cảnh báo. Mặc dù có một số tỉnh đã mở đường cho các chủ đầu tư thông qua việc giao đất ở (hoặc đất ở không hình thành đơn vị ở) nhưng vẫn không thể cấp sổ cho từng khách hàng mua, do không đúng quy định pháp luật.

Hay nói một cách khác, vì không đúng quy định pháp luật nên các địa phương không dám cấp sổ, hoặc đã cấp sổ thì tiến hành thu hồi lại.

Hơn nữa, một số chủ đầu tư quảng cáo condotel được cấp sổ có thời hạn lâu dài là hành vi vi phạm Luật Quảng cáo, lừa dối khách hàng. Trường hợp khách hàng lỡ mua bán, giao dịch mà không được cấp sổ thì sẽ rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan, bởi lúc này người chịu rủi ro không ai khác chính là khách hàng vì không thể hủy giao dịch, chuyển nhượng hợp đồng cho người khác thì không được công chứng thực hiện, hay yêu cầu CĐT cấp sổ đỏ theo đúng cam kết cũng không được chính quyền địa phương chấp nhận…

Hải Lan