- Hiện nay, đất nền đã hạ nhiệt sau khi Quốc hội lùi Luật Đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc (đặc khu). Việc lùi Luật Đặc khu kéo theo đất nền các tỉnh thành phố hạ nhiệt. Với động thái đất nền hạ nhiệt trên cả nước thì liệu còn có khả năng xảy ra bong bóng bất động sản trong thời gian tới?
- Vẫn có. Cơn sốt đất đúng là đã hạ nhiệt trong thời gian qua khi Quốc hội lùi thông qua Luật Đặc khu kinh tế. Tuy nhiên, vấn đề hạ nhiệt của đất nền không có nghĩa nhiệt độ thị trường bất động sản hạ nhiệt. Hiện tại, giá nhà tại nhiều khu vực vẫn tiếp tục tăng. Nếu một khu vực, giá nhà, đất tăng từ 5 đến 10%/năm là bình thường, tăng 10 đến 30%/năm là cao, từ 30 đến 50%/năm là rất cao, từ 50 đến 70% là không bình thường, lên tới 100% có dấu hiệu đi vào bong bóng bất động sản. Hiện tại trên thị trường giá nhà còn rất cao. Việc giá nhà lên cao được đóng góp rất nhiều vào tín dụng ngân hàng, ngân hàng đang đổ rất nhiều tiền vào bất động sản và chứng khoán. Ngân hàng hâm nóng thị trường bất động sản, tạo ra điều kiện các giao dịch, tạo điều kiện cho đầu cơ, làm giá. Hiện nay theo tôi cơn sốt bất động sản vẫn chưa lên đỉnh mà vẫn đang nóng. Nếu không cẩn thận sang đầu năm 2019, chúng ta sẽ nhìn thấy bong bóng bất động sản hình thành.
- Tuy nhiên, việc sốt đất nền vừa qua chủ yếu xuất phát từ người dân, còn các khách hàng lớn của ngân hàng thường là các doanh nghiệp bất động sản. Ngân hàng Nhà nước luôn khẳng định, luôn kiểm soát rất chặt chẽ dòng tiền vào bất động sản, dòng tiền đổ vào bất động sản vẫn trong ngưỡng an toàn. Vậy, với việc Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt dòng tiền vào bất động sản thì liệu có khả năng xảy ra bong bóng bất động sản?
- Phải khẳng định, cơn sốt đất vừa qua do người dân bởi vậy cơn sốt đất lên hay xuống thì không ảnh hưởng nhiều tới thị trường bất động sản nói chung. Thị trường bất động sản vẫn đang nóng dần lên là do những dự án bất động sản ngày càng nhiều hơn, lượng cung đang lớn dần, trong đó có dự án bất động sản cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng, khu đô thị. Bởi vậy, nếu sốt đất nền hạ nhiệt thì thị trường bất động sản vẫn tiếp tục nóng. Hiện tại, thị trường bất động sản vẫn nằm trong tầm kiểm soát nhưng nếu tiền vẫn tiếp tục đổ vào bất động sản thì trở lại bài học 10 năm trước khi tiền đổ vào bất động sản vô tội vạ, tạo ra thanh khoản rất mạnh, tạo thành bong bóng. Bởi vậy, nếu không cẩn thận, chúng ta có thể mất kiểm soát trong vòng nửa năm tới.
- Vậy nếu bất động sản nổ ra thì sẽ ảnh hưởng tới nền kinh tế thế nào?
- Phải khẳng định, có sự liên quan mật thiết giữa nền kinh tế và thị trường bất động sản, khi nền kinh tế hâm nóng lên, thì thị trường bất động sản cũng hâm nóng theo. Khi nền kinh tế được hâm nóng thì tính thanh khoản rất cao, các ngân hàng cho vay mạnh tay và đổ tiền mạnh vào bất động sản. Và hiện tại đang ở giai đoạn này. Khi nền kinh tế tăng trưởng nóng kéo theo bất động sản nóng lên. Khi thị trường bất động sản phát triển quá nóng thì tạo điều kiện cho bong bóng bất động sản hình thành, khi bong bóng vỡ ra thì tác động lại nền kinh tế. Bong bóng bất động sản nổ ra tạo ra hiện tượng vỡ nợ, lúc bấy giờ có rất nhiều người không có tiền trả nợ ngân hàng. Từ vỡ nợ ngân hàng dẫn đến vỡ nợ nền kinh tế. Khi đó tất cả mọi người đều chịu ảnh hưởng.
- Xin cảm ơn ông!
TS Nguyễn Trí Hiếu: Tín dụng bất động sản lên tới 20%
Theo phân loại của NHNN, tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản là 7,5%, cho cả nền kinh tế ước tính 20% trên tổng dự nợ. Đây là con số rất lớn, bởi ở Mỹ chỉ có 8 - 10%. Vấn đề ở đây là phân loại về bất động sản. Chúng ta chỉ có thể phân loại tín dụng cho vay bất động sản khi ngân hàng cho vay và mục đích của người đi vay là sinh lời trên bất động sản đó. Nhưng có nhiều ngân hàng phân loại khoản vay mà người vay mua nhà và thế chấp chính căn nhà đó sang loại vay tiêu dùng. Vì mua nhà nhưng không cho thuê, không bán đi, không sinh lời và tự lấy các khoản tiền khác để trả lãi cho ngân hàng và phân loại thành tín dụng tiêu dùng để tránh hệ số rủi ro thay vì 200%, cho tín dụng tiêu dùng 100%. Chính vì thế, con số thống kê cho vay bất động sản ở Việt Nam là 7,5-8% là không đúng. Nếu chúng ta cộng cả những khoản cho vay mua nhà, sửa nhà nhưng không có mục đích kiếm lời mà để sinh sống mà thực chất đó là kiếm lời, mang nó trở lại tín dụng bất động sản thì tỉ lệ không dưới 20%.
TS Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Chiến lược và thương hiệu cạnh tranh: Có lo ngại nhưng không nên quá hốt hoảng
Muốn biết thị trường bất động sản nguy cơ đến mức nào cần nhìn vào các chỉ số sau đây. Đầu tiên là mức độ thanh khoản hiện nay vẫn tương đối tốt. Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho thấy, thanh khoản tốt nhất ở TPHCM cho đến thời điểm này vẫn là nhà thương mại giá vừa phải và bình dân. Giao dịch ở một số phân khúc có phần giảm nhưng không nhiều. Thứ hai là giá. Dấu hiệu thứ 3 là giao dịch, sơ cấp hay thứ cấp cũng là yếu tố rất quan trọng. Khi mà các nhà đầu tư thứ cấp chiếm khoảng 40%, thì thị trường có tính đầu cơ quá mạnh. Bây giờ thị trường đã chững lại. Nhìn vào những tín hiệu đó trên thị trường để thấy rằng, chúng ta có những mối lo ngại và rất cần thận trọng nhưng không nên quá hốt hoảng.
|
Theo laodong