BĐS cao cấp tồn kho vì thiếu sản phẩm phù hợp 

báo cáo mới nhất từ CBRE Việt Nam, Nguồn cung căn hộ cao cấp tại Hà Nội hiện chiếm khoảng 18% tổng nguồn cung (khoảng 126.000 căn). Như vậy, tổng số trên thị trường hiện có khoảng trên 22 nghìn căn hộ. Lượng căn hộ cao cấp còn tồn kho trên thị trường vào khoảng 6.500 căn. Qua khảo sát thực tế, hiện Hà Nội có khoảng trên 30 dự án chung cư cao cấp, cung cấp khoảng trên 20 nghìn căn hộ. Một nửa số dự án đã hoàn thiện và đi vào sử dụng, 25% số dự án sắp hoàn thiện. Tỷ lệ bán thành công ở những dự án đang xây dựng hoặc sắp hoàn thiện khoảng 50 - 80%. Lượng tồn đọng còn lại từ hơn 30 dự án này ước tính vào khoảng 4 nghìn căn.

Còn tại TP.HCM, số lượng giao dịch tại phân khúc cao cấp cũng đang tăng khá ổn định, thu hút một lượng lớn khách hàng có nhu cầu ở thực. Riêng quý II/2014, có đến gần 2.500 căn hộ đã hoàn thành thủ tục đăng ký mua, con số này đã nâng tổng số giao dịch vượt 60% so với 3 tháng đầu năm 2014. Điều này cho thấy, lượng giao dịch căn hộ cao cấp thời gian qua có chuyển biến tích cực.

Thời gian gần đây, lượng giao dịch nhà ở phân khúc cao cấp bắt đầu tăng nhưng lượng tồn kho vẫn còn rất lớn. Tuy nhiên, có một thực tế là đa số hàng tồn kho lại nằm ở những khu vực ngoại đô không có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nằm chơ vơ giữa cánh đồng, điển hình như dọc đường Láng - Hòa Lạc, Hà Nội.

Theo thống kê của công ty cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc, trong tổng số 8900 căn hộ bán ra 9 tháng năm 2014 tại Hà Nội, thì có hơn 1000 căn ở phân khúc bất động sản cao cấp và trung cấp có vị trí thuận lợi. Mặc dù những dự án “đắt hàng” không nhiều, các nhà đầu tư có nguồn lực lớn có thể chỉ đếm được trên đầu ngón tay, nhưng sản phẩm nhà ở ra đến đâu là hết đến đó.

Đặc biệt, Luật Nhà ở (sửa đổi) được Quốc hội thông qua cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam sẽ tăng thêm cầu cho khu vực bất động sản cao cấp và nghỉ dưỡng. Người mua nhà hiện không chỉ quan tâm đến căn nhà đó, mà còn đặc biệt lưu ý đến vị trí, cảnh quan môi trường, các dịch vụ, tiện ích như chợ, siêu thị, trường học… Bởi vậy, các dự án ở xa trung tâm, hạ tầng kém phát triển, dù có liên tục rao bán cắt lỗ, khuyến mại, giảm giá cũng vẫn ế ẩm.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: để giảm dần hàng tồn kho, trước mắt, cần xem xét ở các dự án có vị trí thuận lợi để đầu tư. Mặc dù giá cao nhưng nếu đẹp, đáp ứng các yêu cầu về chất lượng cuộc sống thì không lo “ế” hàng: "Trên thực tế là Vincom có bán được không? Bán được nhiều và hiện nay vẫn đang mua với tốc độ rất cao. Nhiều dự án thuận lợi đối với đô thị như hạ tầng tốt, dịch vụ công cộng tốt thì vẫn bán được và bán được với giá khá cao. Trong khi nhiều chỗ có chào giá, giảm giá cũng không có ai mua. Cho nên thị trường hiện nay không phải là thiếu cầu đối với khu vực giá cao và giá trung bình. Cầu đang có, chỉ có điều là chưa có những bất động sản phù hợp”.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, đây là bài học lớn cho các nhà đầu tư vừa thiếu nguồn lực vừa chọn sai địa điểm đầu tư dự án. Đó là hậu quả của thời kỳ phát triển “bong bóng” bất động sản mà Nhà nước và doanh nghiệp đều phải trả giá đắt: “Khối tồn kho đấy là bản chất của dự án đã chọn lựa sai địa điểm. Trong bất động sản có 2 vấn đề quan trọng là tiền và vị trí. Nhưng anh đầu tư lại chọn những vùng sâu vùng xa như thế, bản thân nguồn lực để đầu tư hạ tầng trong nội bộ dự án của anh đã kém, rồi đầu tư ngoài dự án tức là những kết nối liên thông thuộc về Nhà nước như mở đường xá, trường học, bệnh viện thì Chính phủ, chính quyền chưa có đủ nguồn lực để làm. Như vậy là anh đã chọn sai. Những dự án như thế sẽ bị chết và sẽ bị nằm lại rất lâu”.

Thực tế cho thấy, những dự án không có địa điểm hợp lý, các nhà đầu tư yếu, đã hết thời tồn tại. Và có lẽ đối với các dự án căn hộ cao cấp xa trung tâm, cơ cấu căn hộ không thực sự hợp lý, để tiêu hóa hết hàng tồn, DN sẽ còn phải mất thêm nhiều thời gian và chi phí.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo VOV, DVO/Bộ Xây Dựng)