Condotel gặp “khó”, chủ đầu tư Swisstouches La Luna Resort “tung chiêu” ưu đãi khủng câu khách

Việc Công ty CP Khách sạn Bến du thuyền (Marina Hotel .JSC) - chủ đầu tư dự án Swisstouches La Luna Resort vừa chào bán 600 căn hộ tòa tháp The Diamond với nhiều ưu đãi “khủng” và cam kết mua lại sản phẩm tăng 20% sau... 10 năm, đã phần nào nói lên thực trạng khó khăn trong việc bán loại hình căn hộ này.

Khuyễn mãi “khủng”, cam kết mua lại tăng 20% sau… 10 năm

Trong bối cảnh thị trường căn hộ condote đang chững lại, nhiều dự án ế ẩm, nguồn cung dư thừa, tồn kho cao… thì mới đây, Công ty CP Khách sạn Bến du thuyền (Marina Hotel .JSC) - chủ đầu tư dự án Swisstouches La Luna Resort đã mở bán chính thức 600 căn hộ tòa tháp The Diamond tại TP Nha Trang, kèm theo những mỹ từ “có cánh” để giới hiệu về dự án và “tung” ra nhiều chính sách bán hàng “khủng”… đã xuất hiện nhiều ý kiến trái chiều.

Theo đó, đại diện chủ đầu tư dự án này tự tin khẳng định, ngay sau khi được giới thiệu ra thị trường, The Diamond đã ghi điểm về công nghệ thông minh, sở hữu vị trí đắc địa, tầm nhìn đẹp, trải nghiệm nghỉ dưỡng phong cách Thụy Sĩ và đầu tư sinh lời hiệu quả… 

Theo lời giới thiệu của CĐT Swisstouches La Luna Resort “dự án tọa lạc tại vị trí độc tôn và góc nhìn toàn cảnh vịnh Nha Trang nguy nga, lộng lẫy, Swisstouches La Luna Resort mang lại những trải nghiệm nghỉ dưỡng đẳng cấp, một cơ hội đầu tư hấp dẫn tại Thành phố biển Nha Trang với các giá trị vượt trội”.

Thậm chí, trên website chính thức của dự án, CĐT còn đưa ra 10 lý do nên đầu tư vào các căn hộ tại dự án này.
Cụ thể, CĐT cho rằng Swisstouches La Luna Resort “sở hữu siêu phẩm condotel với những tiện ích 5 sao duy nhất tại Nha Trang” với căn hộ hướng biển trực diện, đẳng cấp…

Condotel gặp “khó”, chủ đầu tư Swisstouches La Luna Resort “tung chiêu” ưu đãi khủng câu khách - Ảnh 1
Phối cảnh dự án Swisstouches La Luna Resort.

 

Bên cạnh đó là chính sách vay vốn 0% lãi suất từ Vietinbank trong vòng 13 tháng đầu tiên kể từ khi khách hàng ký hợp đồng. Eximbank đã phát hành chứng thư bảo lãnh cam kết lợi nhuận 9% một năm cho Swisstouches La Luna Resort…

Đáng chú ý, CĐT Swisstouches La Luna Resort còn cam kết mua lại căn hộ với giá trị tối thiểu 108% sau 5 năm và 120% sau 10 năm. Như vậy, nếu đúng như cam kết thì CĐT dự án sẽ mua lại căn hộ với giá tăng tới 20%... sau 10 năm.

Ngoài ra, CĐT dự án này cũng đưa ra cam kết về việc chi trả lợi nhuận, khách hàng sẽ được nhận 9% lợi nhuận sau khi thanh toán đợt 1 và đợt 2, ngay cả khi khách sạn chưa đi vào hoạt động. Cùng với đó, việc chia sẻ lợi nhuận sẽ được tính theo tỷ lệ 80 – 20 (khách hàng 80 – CĐT 20)….

Có thể thấy đây đợt chào bán với nhiều ưu đãi "khủng" chưa từng có tại dự án Swisstouches La Luna Resort (Nha Trang), đặc biệt khi doanh nghiệp cam kết mua lại sản phẩm với giá tăng 20% so với giá bán.

Tuy nhiên, nhiều người vẫn tỏ ra hồ nghi, e ngại trước ưu đãi “khủng” và cam kết hiếm thấy này, nhất là trong bối cảnh thị trường căn hộ condotel không mấy “sáng sủa”. Hơn nữa, để đạt được mức lợi nhuận này không dễ dàng, khi khách hàng phải chờ đến tận 10 năm sau…

Và việc chủ đầu tư đưa ra chương trình bán hàng nhiều ưu đãi “khủng” tại dự án Swisstouches La Luna Resort, cùng với cam kết mua lại sản phẩm tăng 20% sau... 10 năm cũng đã phần nào nói lên thực trạng khó khăn trong việc bán loại hình căn hộ này.

Condotel gặp khó, tỉ suất sinh lợi có hấp dẫn như cam kết?

Nói về khó khăn đối với sản phẩm condotel hiện nay, ông Vũ Cương Quyết – Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, khó khăn lớn nhất là khách hàng đang lo ngại về tính chất pháp lý khi condotel chưa được công nhận thực sự là một sản phẩm bất động sản, và vấn đề mấu chốt là làm sao để tháo gỡ được tính chất pháp lý của codotet để khách hàng và doanh nghiệp yên tâm.

Khó khăn tiếp theo là tính cạnh tranh và tỷ suất sinh lợi của loại hình căn hộ này, bởi đặc tính của condotel đòi hỏi các dự án phải có các tiện ích và khả năng vận hành như một khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng thông thường mới có thể cạnh tranh với các khách sạn và resort khác trên thị trường.

Vì vậy, nhiều chuyên gia nhận định, những sản phẩm condotel cũng khó có khả năng đạt được tỷ suất sinh lợi hấp dẫn theo như những quảng cáo hoặc cam kết của các chủ đầu tư…

Condotel gặp “khó”, chủ đầu tư Swisstouches La Luna Resort “tung chiêu” ưu đãi khủng câu khách - Ảnh 2
Chủ đầu tư dự án Swisstouches La Luna Resort "tung" chính sách bán hàng hấp dẫn.

 

Thực tế, các nước trong khu vực và thế giới, họ chỉ cam kết khoảng 6 % trong khi ở Việt Nam cam kết lên đến 15% lợi nhuận. Con số này được đánh giá là rất lớn với thị trường thiếu ổn định như ở Việt Nam hiện nay, và điều này là thiếu thực tế và khó đáp ứng, chính vì vậy có rất nhiều khiếu kiện xảy ra trong thời gian qua đối với khách hàng.

Hơn nữa, tỷ suất sinh lợi của condotel còn tùy thuộc vào điều kiện thị trường và năng lực của công ty quản lý, vận hành. Bởi rủi ro của mô hình này chủ yếu nằm ở giai đoạn vận hành chứ không phải trong giai đoạn bán hàng.

Trong khi đó, hầu hết các chủ đầu tư chỉ chú trọng vào việc bán hàng bằng cam kết lợi nhuận mà ít quan tâm đến việc quản lý vận hành dự án thì rủi ro là điều dễ dàng nhìn thấy cho người mua, đặc biệt nếu các chủ đầu tư ít kinh nghiệm phát triển những dự án quy mô lớn, không có đủ năng lực về nguồn vốn hoặc không được ngân hàng hỗ trợ…

Nếu lợi nhuận từ việc vận hành dự án không đủ để thanh toán mức lợi nhuận đã cam kết, thì khi đó chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để bảo đảm thực hiện đúng nghĩa vụ với người mua. Lúc này, cũng cần phải đảm bảo tiềm lực tài chính của CĐT có đủ khả năng để chi trả cho những khoản “ngoài mong đợi” này?

Thị trường có dấu hiệu “bội thực” nguồn cung, tồn kho lến đến 91%

Nha Trang – Khánh Hòa được biết đến là một TP du lịch, vì vậy, đây là thị trường khá tiềm năng đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch (condotel). Tuy nhiên, trong những năm trở lại đây, nguồn cung loại hình căn hộ này đang có dấu hiệu “bội thực”, khiến thị trường condotel tại Nha Trang đứng trước nguy cơ vỡ trận.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong năm 2016, tỉnh Khánh Hòa dẫn đầu thị trường condotel với nguồn cung căn hộ lên tới gần 11.800 căn. Đến năm 2017, Khánh Hòa tiếp tục chiếm 52% trên tổng số 22.837 condotel được chào bán trên toàn quốc.

Ở Nha Trang, Quý III/2018 mặc dù nguồn cung đã chững lại nhưng thị trường vẫn tiếp tục ghi nhận lượng căn hộ chào bán mới khoảng trên 1.000 căn, nâng tổng số nguồn hàng Condotel Nha Trang lên 12000 căn.

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, dự kiến năm 2019-2020, TP Nha Trang và Khu Du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh (Bãi Dài) sẽ có thêm 12 dự án condotel với hơn 12.200 căn hộ rao bán trên thị trường.

Condotel gặp “khó”, chủ đầu tư Swisstouches La Luna Resort “tung chiêu” ưu đãi khủng câu khách - Ảnh 3
Condotel đang chững lại cả về nguồn cung và giao dịch.

 

Ngoài The Arena ở Bãi Dài với trên 5.000 căn, 11 dự án còn lại tập trung tại TP Nha Trang với trên 7.200 căn hộ như: Scenia Bay Nha Trang với 704 căn, HUD Building Nha Trang 490 căn, Nha Trang City Central 209 căn... Trong khi đó, lượng giao dịch condotel sụt giảm mạnh kèm theo nhiều diễn biến không thuận lợi cho loại hình căn hộ này.

Theo DKRA, phân khúc condotel đang rơi vào tình trạng ế ẩm, nguồn cung dư thừa trong khi sức tiêu thụ vô cùng ảm đạm. Tỷ lệ hấp thụ theo khu vực cũng đang ở mức đáng quan ngại.

Tại các thành phố du lịch biển, tỷ lệ hấp thụ căn hộ condotel vô cùng ảm đạm, lần lượt ghi nhận Khánh Hòa tiêu thụ (26%), Bình Định (22%), Đà Nẵng (9%). Như vậy, lượng hàng tồn kho căn hộ nghỉ dưỡng tại 3 tỉnh thành này lần lượt là 74-78-91%.

Trong khi đó, các chuyên gia bất động sản phân tích, hầu hết các dự án condotel đều được chủ đầu tư đưa ra chương trình cam kết lợi nhuận 8%-12%/năm thời gian 5-10 năm và chia sẻ kỳ nghỉ 15-20 ngày/năm. Tuy nhiên hiện nay chưa có luật quy định cụ thể về tính pháp lý cho loại hình sở hữu cũng như quy định tính ràng buộc của những chương trình cam kết cho thuê và quy định chi phí vận hành mà khách hàng phải chịu.

Điều đó dẫn đến rủi ro cho những nhà đầu tư khi việc chi trả khoản cam kết hoàn toàn phụ thuộc vào khả năng khai thác của đơn vị vận hành dự án condotel…

Hải Lan

KinhDoanhNet

Cùng Chuyên Mục