Theo các chuyên gia kinh tế, tồn kho BĐS là nguyên nhân hàng đầu gây ra tình trạng nợ xấu. TS Nguyễn Minh Phong nhìn nhận: Nợ xấu còn lớn chứng tỏ BĐS không “trôi” được bao nhiêu. “Nợ xấu lớn gây ách tắc hoạt động của cả doanh nghiệp và nền kinh tế. Việc bị đọng vốn có thể khiến các doanh nghiệp không đủ nguồn lực để tiếp tục phát triển sản xuất, kinh doanh, thậm chí rơi vào tình trạng phá sản. Trên thực tế, những dự án BĐS đang còn “bất động” có ở rất nhiều nơi, đó là bằng chứng cho việc này”, TS Nguyễn Minh Phong phân tích.

Bên cạnh đó, ông Phong cũng cho rằng, BĐS “bất động” thì các ngành dịch vụ liên quan cũng bị ảnh hưởng bởi không có hoạt động ăn theo, lan tỏa. Như vậy, nó sẽ làm suy giảm động lực tăng trưởng cũng như việc làm, thu nhập và một loạt khoản thu ngân sách khác.

Theo Ts. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn tài chính, tiền tệ Quốc gia, cho biết, nguyên nhân các doanh nghiệp (DN) trước đây đều kinh doanh đa ngành, phần lớn DN nào cũng có miếng đất làm tài sản. Theo đó, khi vay ngân hàng DN nào cũng lấy đất làm tài sản thế chấp... Không chỉ thế, còn rất nhiều gia đình cũng vay ngân hàng đều có tài sản thế chấp bằng BĐS. Theo đó, tỷ lệ nợ xấu BĐS và nợ xấu liên quan BĐS đang chiếm đa số trong tổng nợ xấu hiện nay của các ngân hàng. Chưa hết, nợ xấu BĐS đang có nguy cơ phình lên khi tổng kho BĐS còn rất lớn và trong cảnh lãi mẹ đẻ lãi con bởi phần lớn lãi vay các dự án BĐS là 12%/năm.

Đáng lo ngại, việc xử lý nợ xấu trong thời gian qua biến chuyển chậm. Theo một lãnh đạo ngân hàng TMCP, các nợ xấu BĐS ngân hàng xử lý được phần lớn là những khoản nợ nhỏ lẻ của dân cư và DN nhỏ và vừa. Với những khoản nợ BĐS thuộc tập đoàn, DN lớn thì ngân hàng chưa xử lý được vì vướng nhiều thủ tục rườm rà, mối quan hệ phức tạp... Đây cũng chính là nguyên nhân nhiều DN chây ì trả nợ và ngân hàng trở thành “tù binh” của con nợ.

Ngay cả Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) cũng không thể đẩy nhanh được tiến độ xử lý nợ xấu. Ông Nguyễn Quốc Hùng, Chủ tịch HDDTV VAMC cho biết, tính đến cuối năm 2014 VAMC đã mua vào hơn 100.000 tỷ đồng nợ xấu, song mới thu hồi được tổng cộng gần 4.000 tỷ đồng nợ xấu. Trong đó, số tiền thu hồi qua hình thức bán tài sản đảm bảo chưa đến 1.000 tỷ đồng dù VAMC nhiều lần phối hợp với các tổ chức tín dụng tổ chức đấu giá tài sản nhiều lần, thậm chí đến lần thứ 5, thứ 7 nhưng vẫn không thành công, kể cả tài sản bảo đảm phát mại với giá thấp hơn hoặc theo giá thị trường.

Theo phản ánh của VAMC, vướng mắc lớn nhất trong việc xử lý tài sản đảm bảo BĐS hiện nay vẫn là thủ tục và sự phối hợp với các đơn vị liên quan. Cụ thể, muốn xử lý tài sản đảm bảo là BĐS, ngân hàng cần có sự phối hợp của các cơ quan nhà nước có liên quan như: Tòa án, văn phòng nhà đất, chi cục thuế, công an, ủy ban nhân dân... Ngoài ra, theo quy định, để bán được tài sản đảm bảo, ngân hàng cũng phải được sự đồng ý của con nợ. Thế nhưng, nhiều khách hàng cố ý chống đối, không chịu ký bàn giao tài sản. Chưa kể, nhiều tài sản đã cầm cố cho ngân hàng, nhưng nhiều khách hàng vẫn mang đi cho thuê, bán... dẫn đến tranh chấp tài sản, kiện cáo khiến càng khó xử lý nợ xấu.

Nhiều chuyên gia lo ngại, một khi VAMC chưa thể xử lý tốt tài sản đảm bảo thì VAMC cũng chỉ là kho chứa nợ. Nếu để lâu dài, khoảng 5 năm nữa thì khối tài sản này sẽ gây hậu quả khôn lường. Tuy nhiên, với tiềm lực của các nhà đầu tư trong nước hiện nay, việc giải quyết nợ xấu sẽ rất khó. Điều cần lúc này là sự “giúp đỡ” của các nhà đầu tư nước ngoài. “Rất may, hiện rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến nợ xấu của Việt Nam, đây là hy vọng rất lớn VAMC. Song, rào cản lớn nhất hiện nay là Luật Đất đai vẫn chưa cho phép người nước ngoài được sở hữu BĐS, cộng với vô số vướng mắc khi xử lý tài sản đảm bảo. Do đó, cần có sự thay đổi về luật”, TS Lê Xuân Nghĩa cho hay.

Cũng theo TS Lê Xuân Nghĩa, đã có 500 hồ sơ bán nợ được VAMC chuyển cho các nhà đầu tư nước ngoài cùng với cam kết giữ bí mật, song đến nay các nhà đầu tư chưa trả lời do các nhà đầu tư này muốn khối tài sản nợ được mua lại phải toàn quyền sở hữu của họ thế nhưng điều này VAMC không thể hứa được. Đây là nguyên nhân các nhà đầu tư nước ngoài không dám “rót” mấy chục ngàn tỷ đồng để mua nợ.

Thực tế, việc mua bán nợ đang đụng chạm tới 11 bộ luật và 7 nghị định. Nếu sửa lại từng bộ luật, nghị định sẽ mất nhiều thời gian. Do đó, nhiều chuyên gia đề xuất Quốc hội nên thông qua một Nghị quyết về nợ xấu, gỡ vướng tất cả 11 bộ luật và 7 nghị định trên. Ngoài ra, NHNN nên dùng nguồn tiền dự trữ để xử lý nợ xấu mà không cần dùng đến ngân sách, song phải có cơ chế mở đường. TS Nghĩa cho biết thêm, hiện nay Việt Nam có một nguồn dự trữ ngoại tệ khá lớn và một nguồn tiền lên tới 100.000 tỷ từ công ty Quản lý vốn của Nhà nước.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, việc mua bán nợ xấu, đặc biệt là nợ xấu bất động sản tại Việt Nam đang đụng chạm tới 11 bộ luật và 7 nghị định. Nếu sửa từng bộ luật, từng nghị định thì sẽ mất rất nhiều thời gian. “Lối thoát duy nhất của nợ xấu hiện nay là Quốc hội phải thông qua được một Nghị quyết về nợ xấu, gỡ vướng tất cả 11 bộ luật và 7 nghị định trên. Mới đây, Thủ tướng đã cho phép NHNN ‘lọc’ ra những vấn đề, những quy định cần sửa đổi để soạn thảo một nghị quyết, sớm trình Quốc hội thông qua, nếu làm được điều này, xử lý nợ xấu không phải là quá khó”.

Về nguồn lực xử lý nợ xấu, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, vấn đề hiện nay là thiếu cơ chế, chứ không phải thiếu tiền. Cụ thể, “kho tiền” của NHNN đang dư thừa, nhưng không có cơ chế, nên không ai dám sử dụng nguồn tiền này để xử lý nợ xấu. Nguồn tiền đó bao gồm 50.000-70.000 tỷ đồng tiền dự trữ bắt buộc của các ngân hàng, cộng với lượng tín phiếu mà NHNN phát hành giá trị khoảng 200.000 tỷ đồng (10 tỷ USD), chưa kể tiền các ngân hàng thương mại dư thừa gửi vào kho của NHNN để lấy lãi.

Cách thứ hai là NHNN có thể tạm dừng mua ngoại tệ để tăng dự trữ ngoại hối mà phát hành tiền để xử lý nợ xấu (coi như dùng dự trữ ngoại tệ để xử lý nợ xấu). Nói cách khác, NHNN có thừa nguồn tiền để xử lý nợ xấu mà không cần dùng đến ngân sách, song phải có cơ chế mở đường. 

Ngoài tháo gỡ về thủ tục, chuyên gia kinh tế Bùi Kiến Thành cho rằng, để xử lý nợ xấu bất động sản, cần phải cơ cấu lại các sản phẩm. Bởi nhiều sản phẩm trên thị trường bất động sản hiện nay (biệt thự liền kề, căn hộ chung cư cao cấp, diện tích lớn)… dù có trải qua 10 năm nữa cũng vẫn không bán được vì không phù hợp với nhu cầu của người dân, trong khi phân khúc nhà ở giá 10-15 triệu đồng/m2, diện tích nhỏ lại rất thiếu.

Đồng tình với ý kiến này, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, để xử lý nợ xấu bất động sản, Chính phủ không thể đứng ngoài cuộc. “Đối với các dự án mang tính xã hội như chung cư bình dân thì Chính phủ có thể ‘giải cứu’, hỗ trợ cho các doanh nghiệp hoàn thiện dự án. Còn đối với các dự án chủ yếu mang tính đầu cơ, giá trị không phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường thì cần thu hồi lại để quy hoạch cho dự án khác và cả doanh nghiệp lẫn địa phương phải chấp nhận sự lãng phí này”, TS. Hiếu đề xuất.

Một giải pháp nữa để giảm nợ xấu bất động sản, theo ông Nguyễn Hữu Thủy, Tổng giám đốc VAMC là tăng cường kết nối hạ tầng giữa dự án với các khu vực xung quanh. Hiện VAMC mua khá nhiều khoản nợ bất động sản tại Hà Nội, TP.HCM, nhưng chúng lại nằm ở những vị trí không thể kết nối được với xung quanh. Các dự án này, nếu được khởi động trở lại, kết hợp với việc đầu tư kết nối hệ thống cơ sở hạ tầng, nhu cầu thiết yếu, thì đảm bảo sẽ không thiếu người mua vì nhu cầu nhà ở của người dân vẫn rất lớn.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo Báo đầu tư, tintuc)