Mới đây, trên một diễn đàn thảo luận của mạng xã hội Người mua nhà (https://nguoimuanha.vn), các chuyên gia, nhà đầu tư, và cả môi giới bất động sản đã có những chia sẻ, thảo luận xoay quanh nội dung: “Môi giới có phải là tác nhân thổi giá bất động sản?”

Môi giới BĐS không phải là tác nhân gây sốt đất?

Tài khoản Điệp Nguyễn Văn bảy tỏ quan điểm: "Môi giới bất động sản là người đứng giữa, giúp cho bên mua và bên bán giao dịch thông suốt. Nhiều môi giới còn kiêm luôn vai trò người đầu tư, đầu cơ mua vào và người bán ra. Đồng thời những người làm nghề cứng, có chuyên môn thường kéo theo những khách hàng thân quen là các nhà đầu tư khác. Nên yếu tố tăng giá của thị trường có vai trò không nhỏ của Môi giới bất động sản".

Tuy nhiên, tài khoản này cho rằng, giá bất động sản một khu vực, một địa phương cụ thể tăng hay giảm là do “nhu cầu thực tế của cư dân địa phương, do cơ chế chính sách của nhà nước với địa phương đó, do vị trí đặc thù của khu vực và do việc đầu tư, đầu cơ thứ cấp. Nhà đầu tư, môi giới là những người rất nhanh nhạy về thông tin, phân tích được xu hướng thị trường, đặc biệt là những khu vực có tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Nhưng họ chỉ là thành phần tham gia, là tác nhân thúc đẩy thị trường, chứ nguyên nhân sâu xa, cơ bản nhất vẫn là quy hoạch của nhà nước, định hướng phát triển của tỉnh để tạo ra cơ chế, hạ tầng để bất động sản địa phương đó có thể gia tăng giá trị dài hạn trong tương lai", Facebooker Điệp Nguyễn Văn nhận định.

Cùng chung quan điểm này, tài khoản Thành Huệ Bùi cho rằng, BĐS phát triển, tăng trưởng là do các yếu tố về kinh tế, xã hội, hạ tầng giao thông, đô thị các dự án phát triên. Các nhà đầu tư và dòng tiền sẽ đổ về sẽ góp phần phát triển thị trường BĐS, phát triển kinh tế, xã hội và dịch vụ, tạo nên nhiều công ăn việc làm, thay đổi bộ mặt đô thị...

Ông Thành Huệ Bùi phân tích: "Dòng tiền, các nhà đầu tư và tính chất đất đai, vị trí địa chính trị mới là yếu tố quyết định giá và sự tăng giá BĐS. Người môi giới chỉ tham gia thị trường với vai trò kết nối người mua và bán, giới thiệu và bày bán sản phẩm, nên họ chỉ có tác động phần nào vào giá cả BĐS. Chính sách và quy hoach quyết định lớn giá của bất động sản nên cần nhất quán, minh bạch, làm động lực cho phát triển thị trường một cách ổn định, bền vững".

Phản ứng gay gắt với thông tin “môi giới là tác nhân thổi giá bất động sản”, tài khoản Vợ chồng A Phủ cho rằng quan điểm này rất vô lý: “Đất nền tăng giá có trăm nghìn lý do như: Thông tin quy hoạch; hạ tầng giao thông; mức độ tiềm năng đủ hấp dẫn để các nhà đầu tư chịu xuống tiền... Môi giới chỉ đóng vai trò chung truyển thông tin giữa người mua và người bán chứ đâu đc tham gia quyết định giá bán. Giá đất tăng thì người đầu tư được hưởng lợi nhiều chứ môi giới thì phí hoa hồng đáng bao nhiêu đâu” tài khoản này bức xúc chia sẻ.

“Không có lửa làm sao có khói”?

Một góc nhìn khác, tài khoản Chung Hoàng khẳng định, “không có lửa thì sao có khói”: "Môi giới có ảnh hưởng trực tiếp đến việc giá lên và xuống là có thực. Bởi bản chất của môi giới là “đơn vị hoặc cá nhân” kinh doanh độc lập. Mà kinh doanh là chạy theo lợi nhuận. Thế nên họ sẽ có những lời “có cánh” với người mua, nhằm “chốt giao dịch” để có “phí”.

Trong đó đặc biệt là cung cấp thông tin rất “tương lai” “trong mơ” với nhà đầu tư (Người mua). Như giá sẽ tăng, tương lai lắm, hạ tầng tốt,…Và có thể dùng cách tạo hiệu ứng “nóng sốt” “không nhanh là mất” “không có lựa chọn tốt hơn”. Khi giao dịch xong họ lại tiếp tục “bài” này với cùng bất động sản này với khách khác, với giá “đương nhiên cao hơn”,… Do vậy ít nhiều họ cũng là tham gia trực tiếp vào việc dẫn dắt thị trường “lên” hoặc “xuống”, Facebooker Chung Hoàng phân tích.

Thế nhưng, tài khoản Chung nhận định, môi giới bất động sản chỉ đóng góp 30% việc “làm nóng” thị trường. Phần còn lại do sự thiếu hiểu biết của Nhà đầu tư. Và cách “làm truyền thông của các chủ đầu tư dự án.

"Nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm, thiếu hiểu biết nên nhận thức yếu, dẫn đến giao dịch theo cảm tính. Rồi lại đem chính cái cảm tính này “truyền miệng” tới các “Nhà đầu tư” khác. Và đây mới là nguyên nhân chính làm cho giá bất động sản bị “thổi” lên. Còn một yếu tố không nhỏ, không thể không nhắc đến. Đó là việc “làm truyền thông” của các đại gia “Nhà đầu tư dự án” rất bài bản chuyên nghiệp. Như “đổ dầu vào lửa” để giá bất động sản trở nên “phi mã”, Facebook Chung Hoàng chia sẻ.

Tài khoản này cũng cho rằng, "giá bất động sản tăng phải dựa vào giá trị thật của lợi ích hiện tại và lâu dài của bất động sản mang lại. Hoặc do sự phát triển của hạ tầng. Chứ bất động sản tăng chỉ vì “thông tin ảo” hoặc “nước bọt” thì không đúng giá trị thực".

Trong khi đó, tài khoản Dau Tu Nguoi lại cho rằng thị trường sốt ảo do môi giới hay không cần phải xem xét tình huống cụ thể. Trong đó có 2 tình huống phổ biến.

Thứ nhất, nếu môi giới chỉ hưởng hoa hồng thì theo luật chơi hiện nay 1-2% tùy sản phẩm BĐS, môi giới chào đẩy giá tăng lên cũng chẳng được bao nhiêu, mà lại khó bán. Giả sử một BĐS 1,7 tỷ bán được 17 triệu hoa hồng, đẩy 2 tỷ bán được 20 triệu hoa hồng, nhưng mức độ bán khó hơn rất nhiều. Nó không là động lực để môi giới bán vì phụ thuộc thị trường chung

Thứ hai, Nếu phương thức bán theo kiểu cho gửi giá, tức là ví như chủ nhà bán một BĐS A giá 20 triệu/m2 thu về, không trả hoa hồng, mà môi giới tự bán được hơn thì ăn chênh. Trường hợp này, môi giới có xu thế đẩy giá lên cao để tạo khoảng chênh lệch lớn, khi đó nhiều trường hợp thị trường sẽ bị bóng bóng, nhưng không phải tất cả trường hợp, tài khoản Dau Tu Nguoi nêu ví dụ.