Trên địa bàn Hà Nội hiện có 643 nhà chung cư đã đưa vào sử dụng, tập trung trên địa bàn 15 quận, huyện. Trong đó có 477 chung cư thương mại và 166 chung cư tái định cư. Việc quản lý sử dụng, vận hành sau đầu tư tại các nhà chung cư thương mại do Chủ đầu tư quản lý vận hành cho đến khi thành lập Ban Quản trị theo quy định.

Hiện nay, đã thành lập được 191 Ban Quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư tại 297 nhà chung cư (đạt tỷ lệ 40% số nhà chung cư đã đưa vào sử dụng). Các Ban Quản trị sau khi được UBND cấp quận công nhận đã bước đầu hoạt động, là cầu nối quan trọng giữa nhân dân sinh sống tại các nhà chung cư với chính quyền địa phương, chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trong việc quản lý sử dụng, vận hành khai thác các thiết bị sử dụng chung, bảo đảm an ninh trật tự, vệ sinh môi trường, giảm hẳn những khiếu nại của các cư dân.

Theo quy định mới, việc bố trí các phòng sinh hoạt cộng đồng tại các nhà chung cư đã được thực hiện, đối với nhà chung cư đã xây dựng các chủ đầu tư từng bước thực hiện trách nhiệm trong việc bố trí phòng sinh hoạt cộng đồng từ các diện tích chưa bán, qua đó làm giảm các bức xúc trong cư dân. Những kết quả đạt được ban đầu đối với công tác quản lý sử dụng nhà chung cư tái định cư được TP. Hà Nội đánh giá là có chuyển biến, từng bước đi vào nề nếp, bài bản.

Việc quản lý điều hành tại các khu chung cư thương mại, chung cư tái định cư trên địa bàn được TP. Hà Nội đánh giá, ở nơi nào chính quyền sở tại quan tâm phối hợp và chỉ đạo sát sao, nắm bắt được tâm tư nguyện vọng của người dân thì ở đó công tác quản lý vận hành nhà chung cư hiệu quả và được người dân đồng tình ủng hộ.

Tuy nhiên, nhiều tồn tại, hạn chế vẫn đang đặt ra trong việc quả lý nhà chung cư thương mại, chung cư tái định cư. Tại một số chung cư thương mại nảy sinh tranh chấp liên quan đến sở hữu chung - riêng sau khi các chủ sở hữu căn hộ đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nhưng chủ đầu tư vì nhiều lý do hoặc chưa quyết toàn hoàn thành dự án, chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà tại chung cư. Một số nhà chung cư, chủ đầu tư xây dựng trái phép một số diện tích trên mái, sân thượng hoặc tại các tầng kỹ thuật của tòa nhà (theo quy định diện tích sân thướng, mái thuộc sở hữu chung).

Một số chủ đầu tư chưa nghiêm túc thực hiện, chậm trễ trong việc bàn giao kinh phí bảo trì 2%, viện dẫn nhiều lý do, căn cứ theo một số quy định chồng chéo giữa các thời kỳ để trì hoãn việc chuyển giao kinh phí bảo trì cho Ban Quản trị (như chung cư Rainbow Văn Quán, D11 Trần Thái Tông, No17-1 và No17-2 Sài Đồng…). Những nhà chung cư đưa vào sử dụng trước Luật Nhà ở 2005 và trước Nghị định 71/2010/NĐ-CP đa phần không có quỹ bảo trì 2%, thiếu phòng sinh hoạt cộng đồng, hợp đồng không mua bán theo mẫu và hiện đã bắt đầu xuống cấp, việc thành lập Ban Quản trị gặp khó khăn.

Đối với nhà chung cư tái định cư ngoài những vướng mắc như trên thì còn tồn tại những vướng mắc như: Khoảng trên 100 tòa chung cư không có quỹ bảo trì 2% (do bán trước Luật Nhà ở 2005) hoặc có thì rất thấp do giá bán nhà tái định cư thấp, không đủ để thực hiện công tác bảo trì theo quy định. Nhiều chung cư cư dân không đồng thuận về việc sử dụng kinh phí 2% và không thực hiện đóng góp đối với công tác phát sinh; sự phối hợp của các đơn vị được giao quản lý vận hành nhà chung cư tái định cư với chính quyền các quận, huyện, phường, xã nơi có nhà chung cư chưa thường xuyên, liên tục.

Chính vì vậy, trong thời gian tới, Hà Nội sẽ khẩn trương bổ sung, ban hành cơ chế chính sách cho phát triển và quản lý nhà chung cư cho phù hợp và đồng bộ với các quy định của pháp luật hiện hành để giải quyết các tồn tại, vướng mắc trên địa bàn.

Đối với chung cư thương mại, tổ chức bàn giao toàn bộ quỹ bảo trì 2% (cả gốc và lãi) cho Ban Quản trị tòa nhà hay cụm nhà sau khi được thành lập để người dân chủ động trong việc quản lý và sử dụng theo đúng quy định. Trường hợp các chủ đầu tư cố tình chây ỳ sẽ kiên quyết tổ chức cưỡng chế thu hồi theo quy định. Còn đối với chung cư tái định cư, Hà Nội sẽ thực hiện tổng kiểm tra, rà soát toàn bộ quỹ nhà chung cư tái định cư đã sử dụng, thống kê cụ thể các tồn tại, bất cập so với các quy định hiện hành về PCCC, vận hành, bảo trì.

Quy định tại Quyết định 01/2013 của UBND thành phố Hà Nội, quyết định 08/2008 của Bộ Xây dựng, khi có 50% tổng số căn hộ được bán trở lên thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu. Hội nghị này sẽ bầu ra Ban quản trị và thông qua bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư. Rõ ràng, trách nhiệm thành lập Ban quản trị nhà chung cư thuộc về chủ đầu tư và UBND các quận, huyện, thị xã. 

Hiện, trên địa bàn thành phố có tổng số 478 toà nhà chung cư, tuy nhiên mới chỉ có 79 ban quản trị đang quản lý 95 tòa nhà (đạt tỷ lệ gần 20%). Dù mô hình nhà chung cư đã tồn tại ở Hà Nội 16-17 năm, song tới nay, có tới 80% số tòa nhà vẫn chưa có Ban quản trị. Hiện trạng này đang khiến người dân sống trong các khu chung cư gặp rất nhiều khó khăn, nhất là khi phát sinh những khiếu nại, tranh chấp với chủ đầu tư.

Sở Xây dựng cho biết, nguyên nhân của tình trạng này trước hết do các chủ đầu tư chậm triển khai tổ chức Hội nghị nhà chung cư. Tiếp đến là việc kiểm tra, đôn đốc của chính quyền địa phương mà trực tiếp từ các cơ quan quản lý chưa quyết liệt, đặc biệt là do cơ chế chính sách còn quá nhiều tranh cãi cần tháo gỡ.

Mai Hoa - (Theo Chinhphu.vn, CAND)