Một khảo sát của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, các chung cư cũ đều được xây dựng theo công nghệ cũ, nên đến nay đã hết hạn sử dụng, nguy cơ xảy ra sự cố rất lớn. Đặc biệt, ở hầu hết các khu chung cư cũ, nhiều hộ dân tiến hành sửa chữa, cải tạo, cơi nới, khiến tình trạng xuống cấp diễn ra nhanh hơn.

Trong khi đó, việc tiến hành cải tạo tính đến nay, sau 10 năm triển khai kế hoạch cải tạo chung cư cũ, mới chỉ có 14 chung cư cũ trên địa bàn Thành phố được cải tạo, đạt 1%. Với tiến độ cải tạo chung cư cũ hiện nay, Hà Nội sẽ phải mất 100 năm mới có thể hoàn thành kế hoạch cải tạo, xây mới hệ thống các chung cư cũ. 

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Reenco Sông Hồng cho biết, việc cải tạo chung cư cũ hiện nay đang gặp khó khăn, chủ yếu do về cơ chế pháp lý. Cụ thể, theo cơ chế cũ, nghĩa là khi Luật Thủ đô chưa ban hành, doanh nghiệp có thể được nâng chiều cao dự án và tăng mật độ cho dự án. Cơ chế này giúp doanh nghiệp có lãi khi triển khai dự án. Thế nhưng, với cơ chế hiện nay, việc cải tạo chung cư cũ, nhất là tại 4 quận nội thành, doanh nghiệp sẽ bị hạn chế chiều cao và không được phép tăng mật độ. Những hạn chế này khiến doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ không có lãi, nên không mặn mà.

Ông Điệp lấy ví dụ, Tổng công ty Sông Hồng từng tiến hành cải tạo 2 chung cư cũ tại khu Kim Liên và Thái Hà. Đây là 2 khu tập thể được triển khai nhanh nhất tại Hà Nội. Theo đó, khu Thái Hà chỉ mất 4 năm là hoàn thành, còn khu tập thể Kim Liên mất khoảng 6 năm. Trong khi đó, tại Hà Nội đang có những khu tập thể cũ đã được cải tạo cả chục năm nay, nhưng chưa thể xây mới, đơn cử như Khu tập thể B6 Giảng Võ. Dự án này được tiến hành cải tạo đã 11 năm vẫn chưa xong.

Theo ông Điệp, không hẳn là do năng lực chủ đầu tư kém, mà việc chậm trễ này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, như việc khó giải phóng mặt bằng do đại bộ phận cư dân đều muốn được sinh sống tại nơi ở cũ, rồi cơ chế chính sách thay đổi... Những vướng mắc này khiến Dự án B6 Giảng Võ có thể sẽ còn “giậm chân tại chỗ” một thời gian nữa.

Cũng theo ông Điệp, bản thân Reenco Sông Hồng cũng đang làm chủ đầu tư Dự án cải tạo Khu tập thể Kim Giang, rộng đến 24 héc-ta, nhưng doanh nghiệp này cũng đang gặp vô số khó khăn. Khó khăn đầu tiên là việc cải tạo chung cư cũ hiện nay liên quan đến quá nhiều sở, ngành. Ngoài ra, cơ chế chính sách hiện nay khiến dự án nằm ngoài khu vực nội đô như Khu tập thể Kim Giang cũng chưa rõ ràng về chiều cao, mật độ và những chính sách với người dân.

Theo ông Điệp, đến nay, Reenco Sông Hồng đã triển khai dự án được 5 năm, nhưng đã bị dừng để chờ quy hoạch phân khu. Với các chính sách hiện nay, ông Điệp cho biết, Công ty cũng chưa biết khi nào dự án này mới được tiếp tục triển khai và khi nào mới hoàn thành… 

Nghị quyết 34 của Chính phủ đề ra mục tiêu đến năm 2015 sẽ hoàn thành việc xây dựng, cải tạo lại các chung cư cũ đã hỏng, xuống cấp, hết niên hạn sử dụng ở các đô thị trên cả nước. Tuy nhiên, khi những vướng mắc về giải phóng mặt bằng, về quy định chiều cao xây dựng các tòa nhà trong khu vực nội thành chưa được giải quyết thì mục tiêu trên khó có thể đạt được. 

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, việc cải tạo các chung cư cũ trước hết phải phù hợp với quy hoạch sự phát triển chung của thành phố. Bộ Xây dựng hiện đang soạn thảo một văn bản mới để tham mưu cho Chính phủ thay thế Nghị quyết 34 sao cho hài hòa lợi ích các bên giữa chủ đầu tư, người dân và lợi ích chung của xã hội. 

Cũng theo ông Hà, khi cải tạo thì phải hài hòa ba lợi ích, lợi ích của Nhà nước là bộ mặt đô thị được cải thiện, doanh nghiệp thì có lãi, người dân được cải thiện đời sống. Trong ba quyền lợi đó, đầu tiên phải hài hòa việc doanh nghiệp phải lấy lợi nhuận thấp đi, người dân muốn cải thiện đời sống có thể phải đóng góp thêm, Nhà nước muốn có đô thị tốt phải hỗ trợ doanh nghiệp, hỗ trợ bằng hạ tầng, hỗ trợ bằng chính sách, hỗ trợ kể cả bằng kinh phí.

Không chỉ riêng Hà Nội, theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện trên cả nước có hơn 3 triệu m2 sàn chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1991, với trên 100 nghìn hộ dân đang sinh sống. Đa phần là những chung cư xuống cấp không đảm bảo được những điều kiện sống. 

Những người dân sống trong các chung cư cũ đang mong chờ từng ngày các dự án cải tạo lại các chung cư cũ này được triển khai, đây cũng là việc góp phần cải thiện bộ mặt đô thị của cả nước. Tuy nhiên để thực hiện được việc cải tạo chung cư cũ tại các đô thị thì những "nút thắt" về giải phóng mặt bằng, quy hoạch cần phải sớm được tháo gỡ.

Mai Hoa - (Tổng hơph theo Báo Đầu tư Bất động sản, CAND)