Kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp

Điều 10 của Luật quy định phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) khi muốn kinh doanh BĐS. Luật cũng quy định thêm, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản có quy mô nhỏ thì không phải lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế. (Thuế chuyển nhượng BĐS hiện hành được tính 2% trên giá trị hợp đồng).

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định 20 tỷ đồng

Cũng theo điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trong khi quy định trước đây là 6 tỷ đồng.

Quy định về vốn tự có khi thực hiện dự án

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không được thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất trên 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha.

Muốn bán nhà phải được ngân hàng bảo lãnh dự án

Tại điều 56, Luật Kinh doanh Bất động sản quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Thời hạn bảo hành chung cư cao tầng tối thiểu 60 tháng

Kể từ ngày 1/7, việc quản lý chất lượng và bảo trì các công trình xây dựng đều được áp dụng theo quy định tại Nghị định số 46/2015/NĐ-CP. Cụ thể, thời hạn bảo hành đối với các hạng mục công trình, công trình xây dựng cấp đặc biệt và cấp I tối thiểu là 24 tháng, tính từ khi nghiệm thu; thời hạn đối với các công trình, hạng mục 

Riêng đối với BĐS là nhà ở, thời gian bảo hành tối thiểu phải được 60 tháng đối với nhà chung cư từ 9 tầng trở lên và các loại nhà ở khác được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước. Nhà ở chung cư từ 4 - 8 tầng thời hạn bảo hành tối thiểu là 36 tháng, các loại nhà ở còn lại là 24 tháng.

Người nước ngoài được phép sở hữu BĐS tại Việt Nam

Đây là một trong những quy định có tính bước ngoạt được quy định tại Luật nhà ở năm 2014. Tuy vậy, quyền sở hữu BĐS của các cá nhân người nước ngoài cũng phần nào hạn hẹp hơn so với công dân Việt Nam. Cụ thể:

Cá nhân người nước ngoài chỉ được phép mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu tối đa 30% số lượng căn hộ trong 1 tòa nhà chung cư hoặc sở hữu tối đa 250 căn nhà đối với nhà ở riêng lẻ trong cùng 1 khu dân cư tương đương 1 đơn vị hành chính cấp phường.

Nếu vượt quá quy định trên hoặc cá nhân được tặng cho, được thừa kế nhà ở thương mại (gồm cả nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở) trong khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.

Nếu các cá nhân người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được phép sở hữu nhà ở lâu dài và có các quyền giống như công dân Việt Nam.

Quy định về kinh phí dự phòng khi thực hiện cưỡng chế thu hồi đất 

Nội dung tại Thông tư 74/2015/TT-BTC hướng dẫn về việc lập dự toán, sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có nêu rõ:

Kinh phí dự phòng tổ chức thực hiện cưỡng chế kiểm đếm và cưỡng chế thu hồi đất không được vượt quá 10% kinh phí quy định tại Khoản 1 hoặc Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này.

Chi cho công tác xác định giá đất bao gồm trường hợp thuê tư vấn xác định giá đất, xác định hệ số điều chỉnh giá đất bồi thường, thẩm định giá đất cụ thể; xác định giá tài sản gắn liền với đất phục vụ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Thông tư trên thay thế cho Thông tư 57/2010/TT-BTC .

Quy định mới về phân cấp sự cố công trình xây dựng

Kể từ thời điểm ngày 01/7/2015, việc quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng sẽ được thực hiện theo quy định tại Nghị định 46/2015/NĐ-CP. Cụ thể, các sự cố công trình xây dựng sẽ được phân thành 3 cấp theo mức độ hư hại công trình và thiệt hại về người như sau:

Cấp I gồm: Sự cố công trình xây dựng làm chết từ 6 người trở lên; sập, đổ hoặc hư hỏng có nguy cơ gây sập, đổ công trình, hạng mục công trình cấp I trở lên.

Cấp II gồm: Sự cố công trình xây dựng làm chết từ 1 - 5 người; sập, đổ hoặc hư hỏng có nguy cơ gây sập, đổ công trình, hạng mục công trình cấp II, Cấp III gồm: Các sự cố công trình xây dựng còn lại.

Môi giới BĐS phải qua sát hạnh

Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định môi giới BĐS phải qua sát hạnh kiến thức môi giới. Cá nhân được cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải có trình độ trung học phổ thông trở lên, đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là 5 năm. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Xử lý thu hồi dự án BĐS. 

Cơ quan có thẩm quyền quyết định việc đầu tư dự án quyết định thu hồi dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện trong các trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà không có giải pháp khắc phục theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và những trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Chủ đầu tư bị thu hồi dự án có trách nhiệm giải quyết những tồn tại của dự án bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các bên có liên quan tới dự án. Chủ đầu tư có dự án bị thu hồi không được giao làm chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS mới trong thời gian 2 năm kể từ ngày dự án bị thu hồi.

Những đánh giá tích cực của các doanh nghiệp nghiêng về những cải thiện của hệ thống khuôn khổ luật pháp, chính sách dành cho thị trường BĐS, góp phần giải quyết những bất bình đẳng lâu nay giữa tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước. Giới đầu tư và cộng đồng doanh nghiệp đang nóng lòng chờ đợi sắc Luật này sẽ có tác động mạnh mẽ, tiếp tục tháo gỡ những nút thắt của thị trường BĐS nhằm thúc đẩy thị trường này hồi phục và phát triển.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo BizLIVE, Trí thức trẻ, Báo Đầu tư)