Theo quy định pháp luật hiện hành, ngành nghề kinh doanh bất động sản thuộc đối tượng phải có vốn pháp định. Luật Doanh nghiệp 2005 quy định vốn pháp định là mức vốn tối thiểu phải có theo quy định của pháp luật để thành lập doanh nghiệp. Thế nhưng, Luật Doanh nghiệp 2014 (có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2015) không còn khái niệm về vốn pháp định. Phải chăng dưới góc nhìn của Luật Doanh nghiệp 2014 thì vốn pháp định không tồn tại? Hay vấn đề vốn pháp định được hiểu cụ thể theo từng luật chuyên ngành mà ngành, nghề kinh doanh đó có yêu cầu về nó?

Dõi theo Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) 2014 (có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2015), luật này cũng không có khái niệm “vốn pháp định” nhưng lại quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỉ đồng. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ hiểu thế nào về vốn pháp định? Bản chất của vốn pháp định theo các quy định pháp luật mới là gì?

Việc Luật Doanh nghiệp 2014 không có một quy định pháp luật rõ ràng về vốn pháp định khiến cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phần nào hoang mang. Thêm vào đó, khoản 1, điều 80 của Luật KDBĐS 2014 lại quy định hồi tố, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang hoạt động mà chưa đáp ứng điều kiện 20 tỉ đồng vốn pháp định thì phải bổ sung đủ điều kiện này trong thời hạn một năm kể từ ngày 1-7-2015. Cụ thể, tất cả các doanh nghiệp được thành lập sau ngày 9-11-2007(1) thì phải bổ sung vốn pháp định thêm 14 tỉ đồng, các doanh nghiệp được thành lập trước đó phải đăng ký vốn pháp định là 20 tỉ đồng.

Theo đại diện của một số doanh nghiệp đang tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản thì những quy định trong luật về kinh doanh bất động sản chưa cụ thể, rõ ràng, có nhiều điểm chưa hợp lý,…Do vậy, đại diện một số DN này kiến nghị trong Nghị định hướng dẫn cần quy định cụ thể, rõ ràng hơn, điều chỉnh và bổ sung những điều còn bất cập.

Liên quan đến vấn đề quy định về vốn pháp định khi thành lập doanh nghiệp bất động sản, theo quy định Luật kinh doanh BĐS, DN tham gia phải có: Vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư về đầu tư công, pháp luật đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đô thị. Có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án không thuộc diện quy định ở trên.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, chủ tịch GP Invest cho rằng hiện nay DN kinh doanh BĐS tham gia thị trường đang phân ra 2 loại, một là doanh nghiệp đầu tư dự án và hai là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ. Do vậy, không pháp luật không nên trộn lẫn 2 loại DN này để quy định vốn pháp định.

Đối với DN đầu tư dự án thì đã có luật đầu tư điều chỉnh là phải có vốn không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư mới được thực hiện dự án. Vì thế, quy định vốn pháp định là 50 tỷ đồng dựa theo tiêu chí đầu tư dự án thì không có ý nghĩa gì.

Đồng quan điểm với ông Hiệp, bà Phan Hải Anh, đại diện Tập đoàn Vingroup cho rằng quy định vốn pháp định như trong Dự thảo Nghị định sẽ gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật của cơ quan đăng ký kinh doanh. Ngoài ra, Luật Đất đai và Luật kinh doanh BĐS cũng đã có quy định chủ đầu tư thực hiện dự án BĐS phải đảm bảo tỷ lệ vốn chủ sở hữu 15% hoặc 20% tổng mức đầu tư. Do đó, bà Phan Hải Anh đề xuất chỉ đưa ra một mức vốn pháp định là 20 tỷ đồng chung đối với tất cả các DN kinh doanh BĐS.

Còn theo Luật sư Trương Thanh Đức –Công ty Luật Basico thì việc quy định vốn pháp định 50 tỷ đồng như trên trong Nghị định là “trái luật”. Bởi theo lý giải của Luật sư Đức thì trong Luật kinh doanh BĐS 2014 quy định “vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng. “Vốn pháp định từ trước đến nay được hiểu là mức vốn tối thiểu phải có để thành lập doanh nghiệp kể cả khi Luật kinh doanh BĐS quy định không thấp hơn 20 tỷ thì cũng không thể hiểu là ngoài mức 20 tỷ.” ông Đức nói.

Thêm một “rào cản” đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là doanh nghiệp phải ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại điều 42 của Luật Đầu tư 2014. Mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1-3% vốn đầu tư của dự án. Khoản ký quỹ này được hoàn trả cho nhà đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án đầu tư, trừ trường hợp không được hoàn trả.

Như vậy, sau ngày 1-7-2015, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc nhà đầu tư thuộc trường hợp này phải có vốn pháp định 20 tỉ đồng, đồng thời phải có khoản tiền ký quỹ từ 1-3% vốn đầu tư dự án. Khoản tiền này có bị “đóng băng” hay không còn phụ thuộc vào quy định của Chính phủ trong tương lai và khả năng tính toán của nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản trong mấy năm gần đây bộc lộ những điểm yếu do những lỗ hổng pháp lý nên những luật mới ra đời nhằm cố gắng “bít” lại các lỗ hổng này. Thế nhưng, với những quy định trên, thì việc ngăn ngừa bệnh “tài chính yếu” thực sự là chưa có “đơn thuốc” hiệu quả. Thêm vào đó, một số doanh nghiệp không bị bệnh này cũng phải “uống thuốc” phòng ngừa.

Nên chăng, vốn pháp định vẫn giữ nguyên bản chất là điều kiện cần để thành lập doanh nghiệp và chỉ áp dụng đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mới thành lập, bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp đăng ký đầu tư dự án kinh doanh bất động sản mới. Việc trị bệnh “tài chính yếu” nên có một phương thuốc đặc trị khác trong suốt quá trình hoạt động kinh doanh để giúp doanh nghiệp có thể kinh doanh và không vướng vào vũng lầy mất khả năng tài chính. 

Mai Hoa - (Tổng hợp theo Theo InfoNet, TBKTSG)