Toàn cảnh BĐS 2014: Mặt bằng cho thuê vẫn còn nhiều "ảm đạm" !

24/12/2014 09:43

(Kinhdoanhnet) - Nếu như bức tranh toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam năm 2014 ở phân khúc căn hộ chung cư và biệt thự liền kề đã có những dấu hiệu phục hồi rõ nét thì tại phân khúc văn phòng cho thuê và bán lẻ, thị trường đang đứng trước những "mảng tối" khổng lồ do áp lực nguồn cung quá lớn!

Thị trường văn phòng: Áp lực thừa nguồn cung!

 Trong quý 3, thị trường văn phòng Hà Nội đón chào sự hoàn thiện của dự án Lotte Center với diện tích cho thuê "khổng lồ"!

Sau thời gian dài được xem là mảng kinh doanh bất động sản nhiều tiềm năng, thời gian trở lại đây, thị trường văn phòng cho thuê đang gặp phải những sức ép rất lớn từ nguồn cung. Theo báo cáo về thị trường Văn phòng cho thuê quý 3/2014 vừa công bố của Công ty dịch vụ bất động sản Cushman & Wakefield (C&W) Việt Nam, trong quý III thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội tiếp tục chào đón thêm nhiều nguồn cung mới do nhiều dự án đi vào hoàn thiện. 

Cụ thể, trong quý 3, thị trường văn phòng Hà Nội đón chào sự hoàn thiện của hai dự án lớn là Lotte Center (các tòa nhà hạng A có diện tích cho thuê lớn nhất) và văn phòng hạng B Hồ Gươm Plaza (Hà Đông), nâng tổng diện tích văn phòng cho thuê tại Thủ đô lên tới 1.113.000 m2, tăng 5,3 % so với quý trước. 

Với một số lượng lớn diện tích văn phòng cho thuê ra nhập thị trường, kéo theo đó là việc giá thuê văn phòng tại Hà Nội tiếp tục giảm. Theo số liệu từ CBRE cho biết, thị trường văn phòng tại Hà Nội nhìn chung vẫn đang trong xu hướng giảm giá chào thuê, tại cả toà nhà Hạng A và Hạng B. Mặc dù giá thuê văn phòng tại tất cả các khu vực đều giảm nhưng diện tích trống vẫn còn khá lớn (Tỷ lệ trống VP Hạng A là 35% và Hạng B là 27%). Nguyên nhân là do nguồn trên thị trường quá lớn. Trong năm 2014, nguồn cung Hạng B tiếp tục tăng thêm 90.000m2 sàn, trong khi chỉ có một dự án Hạng A mới tham gia vào thị trường, (Lotte Center Hà Nội).

Bên cạnh đó, khách thuê có xu hướng chú ý nhiều hơn tới khu vực phía Tây thay vì khu vực trung tâm và khu vực Đống Đa - Ba Đình nhờ giá thuê rẻ hơn cũng như nhiều lựa chọn hơn.

Còn tại Tp. HCM, tình hình có vẻ khả quan hơn, tỷ lệ trống khá thấp ở cả vp Hạng A và Hạng B, mức dưới 15% Giá thuê trung bình thị trường ít biến động so với 2013. Nguồn cung tăng không đáng kể trong suốt năm 2014. Trong năm 2014 tại TP Hồ Chí Minh, không có dự án văn phòng mới nào được hoàn thành và chào thuê. Tuy nhiên, tổng số diện tích văn phòng cho thuê có tăng thêm 400 m2 so với quý trước do việc mở rộng của một tòa nhà hạng B khu trung tâm.

Dự báo về xu hướng phát triển của thị trường văn phòng cho thuê trong thời gian tới, CBRE cho biết, tại Hà Nội, Nguồn cung tiếp tục tăng ở văn phòng Hạng B ở khu vực ngoài trung tâm, khiến văn phòng Hạng B tiếp tục chịu áp lực giảm giá thuê. Trong năm 2015, phân khúc văn phòng hạng A sẽ ổn định hơn do không có dự án mới nào gia nhập thị trường. Nhiều lựa chọn hơn cho các khách thuê tại khu vực phía Tây. Tại Tp HCM, Nguồn cung tăng trưởng nhiều hơn so với 2014, đẩy tỷ lệ trống tăng lên so với 2014. Giá thuê sẽ trong xu hướng ổn định hoặc giảm nhẹ.

Với diện tích văn phòng cho thuê ngày càng tăng, trong khi, theo dự báo nền kinh tế vẫn tiếp tục khó khăn thì thị trường văn phòng cho thuê trong thời gian tới vẫn phải đối mặt với nhiều áp lực.

Thị trường bán lẻ: Sức ép cạnh tranh lớn!

Giá thuê trung bình của toàn thị trường bán lẻ tại Hà Nội trong quý 3/2014 đạt 37 USD/m 2 /tháng, giảm 5% so với quý trước.

Năm 2014 có thể coi là một năm vô cùng đáng nhớ đối với các thương hiệu bán lẻ Việt Nam trong công cuộc nỗ lực giành lại thị trường. Một số cái tên có thể nhắc đến như Coopmart, Vàng bạc đá quý SJC, Trung tâm mua sắm Nguyễn Kim, Thế giới di động lọt top 500 nhà bán lẻ Châu Á Thái Bình Dương do Retail Asia Publishing và Euromonitor xếp hạng, Vinmart thay thế Ocean mart và có kế hoạch mở rộng trong những năm tiếp theo, dự án Hòa Bình Green City miễn phí hoàn toàn giá thuê cho thương hiệu Việt...

Bên cạnh đó là sự mở rộng của nhà bán lẻ nước ngoài như Robins Department store, Lotte, BJC (mua lại Metro Việt Nam). Trong khi phân khúc bình dân tiếp tục hoạt động tốt (BigC, Saigon Co.op mart), phân khúc hạng sang được xem xét tái cấu trúc (Parkson Keangnam, Tràng Tiền Plaza, v.v….). 

Theo báo cáo của Savills Việt Năm trong quý 3/4014, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ của Hà Nội đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ, tăng 2,2% theo quý và 22% theo năm. Nguồn cung tăng phần lớn đến từ dự án Lotte Center với khoảng 20 nghìn m2 trung tâm thương mại và một khối đế bán lẻ tại Hoàng Thành Plaza mới gia nhập thị trường. Nguồn cung lớn dẫn đến cả giá thuê và công suất thuê đều có xu hướng giảm. Giá thuê trung giảm -6,2% theo quý và -15,2% theo năm. Trung tâm bách hóa có mức giảm giá mạnh nhất khi giảm -10% theo quý. Theo dự báo của Savills trong thời gian tới giá thuê của thị trường này sẽ tiếp tục giảm do sự cạnh tranh lớn từ phía thị trường.

Còn theo CBRE cho biết, vấn đề lớn nhất đối với thị trường bán lẻ là thuế suất và giá thuê mặt bằng cao khiến giá cả các mặt hàng trong trung tâm thương mại cao, cộng thêm việc cần được tái cấu trúc khách thuê kết hợp cùng với các chương trình khuyến khích tiêu dùng khác nhằm cải thiện tình hình kinh doanh. Cùng với đó là sự cạnh tranh lớn từ kênh mua sắm online, ecommerce đang là xu thế phổ biến đối với giới trẻ. Với sức mua vẫn tương đối yếu, ngành hàng hoạt động tương đối ổn định bao gồm các cửa hàng ăn uống (F&B) và các siêu thị.

Dự báo về xu hướng của thị trường bán lẻ trong năm 2015, CBRE cho biết, thị trường được kỳ vọng sẽ có nhiều diễn biến sôi động hơn năm 2014. Đến Tháng 1/2015 Việt Nam sẽ mở cửa hoàn toàn cho các nhà bán lẻ quốc tế theo đúng cam kết với WTO. Ngoài ra, sự hội nhập của Việt Nam vào Cộng đồng kinh tế ASEAN (AEC) cũng như hàng loạt các cam kết, hiệp định thương mại tự do, và đặc biệt là Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) sẽ là những động lực chính giúp các nhà bán lẻ quốc tế chú ý hơn đến thị trường bán lẻ tại Việt Nam. Việt Nam trở thành sân chơi bình đẳng hơn giữa các đơn vị bán lẻ trong nước và nước ngoài. 

Một số chủ đầu tư trong nước tiếp tục mở rộng mạnh mẽ (Vingroup) với kế hoạch khai trương hàng loạt các trung tâm thương mại tại Việt Nam. Cạnh tranh mạnh mẽ hơn trong việc chiếm thị phần giữa các đơn vị bán lẻ nước ngoài và Việt Nam. Sức mua được kì vọng sẽ dần cải thiện. ENT và thuế nhập khẩu vẫn là rào cản cho việc mở rộng và tính cạnh tranh đối với các thương hiệu bán lẻ nước ngoài.

Nhìn chung, thị trường văn phòng cho thuê và mặt bằng bán lẻ Việt Nam trong năm 2014 vừa qua đều tồn tại những khó khăn tương đối giống nhau: giá thuê, công suất thuê và tỷ lệ lấp đầy đều có xu hướng giảm. Trong khi đó, trước áp lực nguồn cung lớn và liên tục tăng như hiện nay, hai phân khúc thị trường này sẽ còn tiếp tục phải đối mặt với những thách thức lớn trong thời gian tới.

Thuỳ Dương

;
Scroll