Mất cân đối Cung - Cầu

Theo báo cáo thị trường của Savills Việt Nam, từ nay đến cuối năm 2015, Hà Nội sẽ có khoảng 14.000 căn hộ của 22 dự án tiếp tục được mở bán. Trong khi đó, tính riêng số căn hộ còn tồn trong quý I/2015 vừa qua đã lên tới 7.600 căn hộ. Như vậy, từ nay đến cuối năm 2015, thị trường Hà Nội sẽ còn tới hơn 20.000 căn hộ tồn kho với giá trị khoảng 70.000 tỷ đồng. Tình hình tại TP.HCM cũng tương tự với hàng vạn căn hộ đang được đẩy ra thị trường.

Nguồn cung căn hộ quá lớn từ đầu năm đã khiến thị trường bất động sản phát triển thật sự sôi động. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia dự báo, nguồn cung lớn, trong khi chưa thực sự phù hợp với nhu cầu hiện tại của thị trường đang là mối lo ngại đẩy thị trường bất động sản mới hồi phục tiếp tục rơi vào khó khăn trong thời gian tới.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành bày tỏ, nỗi lo ngại lớn nhất trên thị trường bất động sản hiện nay là số lượng nguồn cung căn hộ rất lớn trong khi đó giá lại rất cao, từ 30 - 40 triệu/m2. 

Lấy ví dụ tại TP. HCM, ông Đực cho biết: Tại TP. HCM đang xuất hiện 3 dự án “khổng lồ” mà tôi gọi là tam giác “quỷ” gồm: Vincom Tân Cảng, SaLa quận 2 và Masteri quận 2. Ba đỉnh của tam giác đó, mỗi đỉnh có quy mô trên dưới 10 nghìn căn hộ. Trong lòng tam giác đó cũng gần 10 nghìn căn hộ nữa, tức, tổng số căn hộ lên tới gần 40 nghìn căn. Mỗi căn hộ có giá từ 3 - 4 tỷ, nâng tổng sản phầm lên tới hơn 100 ngàn tỷ, trong vòng từ nay đến năm 2017 sẽ tung ra thị trường. 

Mặc dù tam giác này đang ăn theo tuyến Metro Sài Gòn Suối tiên, tuy nhiên sự cạnh tranh giữa các dự án hiện nay vẫn vô cùng khốc liệt và câu hỏi đặt ra là với sức mua của người dân hiện nay, liệu thị trường có thể tiêu thụ hết số lượng căn hộ này? - ông Đực lo ngại.

Bên cạnh đó, hiện các chủ đầu tư cũng đang bắt đầu đầu tư vào những dự án căn hộ có giá trị khá. Những dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp rất hạn chế. Những căn hộ 700 - 800 triệu bắt đầu vắng bóng trên thị trường. Trong khi đó, sức mua và nhu cầu của người dân ở phân khúc bất động sản trung bình hiện đang rất lớn. Sự phát triển mất cân đối này đang dần đẩy thị trường bất động sản vào nguy cơ phát triển không ổn định - ông Đực phân tích. 

Bài toán nợ xấu chưa có lời giải

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng về thị trường BĐS đã công bố những số liệu khả quan về sự phát triển của thị trường. Theo đó, tính đến ngày 20/5/2015, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 67.443 tỷ đồng; so với thời điểm 20/4/2015 giảm 1.338 tỷ đồng.

Trong đó tồn kho căn hộ chung cư 12.908 căn (tương đương 19.799 tỷ đồng), tồn kho nhà thấp tầng 9.066 căn (tương đương 16.130 tỷ đồng), tồn kho đất nền nhà ở 8.378.856 m2 (tương đương 26.969 tỷ đồng), tồn kho đất nền thương mại 1.637.782 m2 (tương đương 4.545 tỷ đồng).

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia nhận định, nợ xấu bất động sản vẫn còn hết sức đáng lo ngại. Con số thống kê trên mới chỉ từ các chủ đầu tư dự án, còn khối lượng khổng lồ hàng tồn đang nằm trong tay các nhà đầu tư thứ cấp thì chưa có thống kê nào. Mặc dù các nhà đầu tư thứ cấp đã mua nhà của các chủ dự án, nhưng họ mua là để bán, vì vậy, nếu chưa bán được, đó vẫn là hàng tồn.

Bên cạnh đó, trong tổng số hàng tồn kho thì còn nhiều “hàng” khó có thể giải quyết được. Bởi, phần lớn lượng lớn hàng tồn kho mà có “cho không cũng không dám ở” vì ở giữa “đồng không mông quạnh” hay thiếu những điều kiện thiết yếu tối thiểu cho cuộc sống của cư dân như: Thiếu cơ sở hạ tầng, môi trường, an ninh không đảm bảo,… Những loại hàng tồn kho này sẽ nằm “chết” rất lâu trên thị trường.

Theo ông Đực cho biết, đến thời điểm hiện tại, tuy thị trường bất động sản đã hồi phục những những dự án đắp chiếu lâu ngày vẫn tiếp tục đắp chiếu. Nhiều khu đất vàng tại Hà Nội vẫn tiếp tục bỏ hoang, nợ xấu nằm trong đó rất lớn chưa tìm được lời giải.

Đồng ý kiến, ông Lê Hoàng Châu chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cũng cho rằng, sự hồi phục của thị trường chưa thực sự vững chắc, sức khỏe các doang nghiệp vẫn còn rất yếu cần phải có một quá trình để hồi phục, đặc biệt các doanh nghiệp còn vướng hàng tồn kho.

Trong khi đó, các cơ chết chính sách của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở sửa đổi đến nay vẫn chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể, các nghị định thông tư chưa được công bố, dẫn tới việc áp dụng từ ngày 1/7 còn nhiều khó khăn. Chưa kể đến những quy phạm mới vẫn chưa thực sự đồng bộ, chưa tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển bền vững trên thị trường - ông Châu chia sẻ.

Thùy Dương