Nhiều bất cập trong giao dịch BĐS

Theo nội dung văn bản, UBND TP HCM cho biết, qua công tác quản lý nhà nước tại địa phương, UBND TP HCM nhận thấy quy định pháp luật hiện hành về giao dịch bất động sản, đặc biệt là bất động sản hình thành trong tương lai đã phát sinh nhiều bất cập, khó khăn, vướng mắc, ảnh hưởng đến việc đảm bảo an toàn giao dịch, quyền lợi hợp pháp của tổ chức, cá nhân và tình hình an ninh trật tư.

Vấn đề đầu tiên đó là về bất cập trong quản lý pháp luật công chứng hợp đồng giao dịch bất động sản. Hiện nay, giữa các văn bản quy định pháp luật quy định về việc công chứng hợp đồng, giao dịch chưa thống nhất nên trong quá trình thực hiện giao dịch liên quan đến bất động sản, việc thực hiện công chứng hay không công chứng phụ thuộc vào nhu cầu của các bên, có trường hợp hợp đồng không được công chứng.

Do đó, không thể tra cứu, xác minh các tài sản đã được giao dịch trước đó hay chưa. Vì vậy, nhiều trường hợp bên nhận chuyển nhượng không thể biết đầy đủ thông tin lịch sử giao dịch của nhà ở trước khi xác lập, dẫn đến việc cùng một tài sản nhưng được bán, chuyển nhượng cho nhiều người.

Thứ hai là Quy định pháp luật về điều kiện giao dịch dự án, nhà ở hình thành trong tương lai và trách nhiệm của doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản. Quá trình rà soát, UBND TP nhận thấy nhiều trường hợp chủ đầu tư chưa thực hiện đúng trách nhiện của mình, cố ý không giải chấp tài sản, không thông tin cho khách hàng biết về tình trạng pháp lý của tài sản, ký kết hợp đồng chuyển nhượng khi chưa có văn bản của Sở Xây dựng về nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và chế tài xử lý vi phạm chưa đủ sức răn đe đối với chủ đầu tư.

TP HCM nêu nhiều bất cập trong giao dịch BĐS.

Thứ ba là việc giao kết với các hình thức “Hợp dồng góp vốn đầu tư, “Hợp đồng thảo thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản”. Hiện nay nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã giao kết với khách hàng dưới các hình thức “hợp đồng góp vốn đầu tư, “hợp đồng đặt cọc”, “giữ chỗ”…

Nhiều dự án tính pháp lý chưa rõ ràng, chưa đủ điều kiện giao dịch, kinh doanh nhưng chưa đầu tư vấn đưa ra giao dịch, mua bán với các hình thức nêu trên, trong khi không có chế tài xử lý, dẫn đến có nhiều trường hợp dự án sau khi nhận tiền góp vốn của khách hàng không triển khai thực hiện được, khách hàng tranh chấp, khiếu kiện đông người gây mất an ninh trật tự trên địa bàn TP.

Thứ tư là bất cập trong việc thế chấp đồng thời quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lại là các căn hộ trong dự án xây dựng chung cư. Nhiều trường hợp chủ đầu tư dự án đồng thời vừa thế chấp quyền sử dụng đất dự án xây dựng chung cư, vừa thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là các căn hộ trong dự án xây dựng chung cư, điều này có nghĩa là chủ đầu tư dự án đang thế chấp quyền sử dụng đất 2 lần…

Thứ năm là UBND TP HCM cũng nêu lên nhiều bất cập trong quy định pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm tài sản hình thành trong tương lai, cần được xem xét, giải quyết.

Kiến nghị đình chỉ CĐT không công khai tình trạng pháp lý BĐS

Từ những vấn đề nêu trên, UBND TP HCM kiến nghị Thủ tướng giao Bộ Tư pháp xem xét, đề xuất Chỉnh phủ sửa đổi quy định đối với giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai của chủ đầu tư với tổ chức tín dụng, cá nhân, tổ chức theo hướng phải công chứng để đảm bảo tính chặt chẽ (cập nhập, theo dõi, tra cứu Cơ sở dữ liệu công chứng), bảo vệ quyền lợi của khách hàng và phòng ngừa vi phạm của doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản (nếu có).

Đồng thời, bổ sung quy định về thành phần hồ sơ đối với trường hợp đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình mua nhà ở hình thành trong tương laitrong dự án đầu tư xấy dựng nhà ở bao gồm: Bản sao Giấy chứng nhận hoặc Quyết định giao đất, cho thuê đất do cơ quan có thểm quyền cấp cho chủ đầu tư.

Bộ Tư pháp phối hợp với Bộ Xây dựng xem xét, đề xuất Chỉnh phủ Quy định cụ thể về hoạt động giao dịch bất động sản thông qua hình thức “Hợp đồng góp vốn đầu tư”, “Hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản”, “hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng, hứa chuyển nhượng”, “hợp đồng đặt cọc”, “giữ chỗ” và các loại hợp đồng tương tự đối với nhà ở hình thành trong tương lai tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Quy định bổ sung trách nhiệm của chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê căn hộ chung cư: Bên cạnh việc xóa thế chấp căn hộ được giao dịch, chủ đầu tư phải đồng thời óa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất xây dựng chung cư đó.

Bổ sung quy định thành phần hồ sơ đăng ký thế chấp làm cơ sở để cơ quan đăng ký thế chấp có cơ sở xác định nhà ở “đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Giao Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với các Bộ, nhành xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng, chứng thực liên thông, tiến tới kết nối, chỉa sẻ dữ liệu công chứng, chứng thực với cơ sở dữ liệu về quản lý đất đai của Văn phòng Đăng lý đất đai (trong đó có dữ liệu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất) và cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm của Trung tân Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp.

Giao Bộ Xây dựng xem xét, đề xuất Chính phủ Quy định chủ đầu tư thực hiện thông báo công khai thông tin về bất động sản hình thành trong tương lai tại UBND quận, huyện nơi dự án được triển khai, trong đó UBND các quận, huyện có trách nhiệm đưa ra các hình thức thông tin tuyên truyền phù hợp (qua trang thông tin điện tử, qua thông báo dan tại UBND phường, qua công tác giám sát chủ đầu tư tại địa bàn, qua đường dây nóng, bộ phận địa chính phường, qua ứng dụng công nghệ thông tin…)

Bổ sung hình thức xử phạt hành chính “đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản 12 tháng” đối với hành vi không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về tình trạng của bất động sản theo quy định “đang thế chấp, chưa có văn bản của Sở Xây dựng về nhà ở đủ điều kiện để bán, cho thuê mua).

Bổ sung “hợp đồng bảo lãnh của tổ chức tín dụng” trong thành phần hồ sơ đề nghị Sở Xây dựng có văn bản thông báo bất động sản đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Hải Lan