Sửa Luật Đất đai 2013: Nhà nước chỉ nên đấu giá đất sạch

14/05/2019 12:32

Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), Nhà nước chỉ thực hiện đấu giá đất trong trường hợp đất sạch và tài sản trên đất (nếu có) thuộc quyền quản lý của cơ quan Nhà nước

Sửa Luật Đất đai 2013: Nhà nước chỉ nên đấu giá đất sạch

Nhà nước nên công nhận chủ đầu tư dự án đã có quỹ đất hỗn hợp mà không phải thực hiện thủ tục đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư.


Tránh tình trạng “chân gỗ” trong đấu thầu

Hiện, Khoản (1.a) Điều 118 Luật Đất đai quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp “Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua”; Khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai quy định 03 điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trong đó có điều kiện “Đất đã được giải phóng mặt bằng (GPMB), đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu Nhà nước”.

Theo HoREA, quy định như trên chỉ áp dụng cho trường hợp quỹ đất thuộc quyền quản lý trực tiếp của cơ quan Nhà nước thì bắt buộc phải thực hiện đấu giá để giao đất, cho thuê đất. Hay nói cách khác, Nhà nước chỉ nên thực hiện đấu giá đất trong trường hợp đất sạch và tài sản trên đất (nếu có) thuộc quyền quản lý của cơ quan Nhà nước.

Liên quan đến công tác đấu thầu hiện nay cho thấy, công tác tổ chức đấu thầu dự án có sử dụng đất xảy ra trong hai trường hợp: (1) Đất đã được GPMB, có thể tiến hành đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư; (2) Các dự án xen cài quỹ đất công và quỹ đất dân cư chưa GPMB được đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư.

Tuy nhiên, chế định “đấu thầu dự án có sử dụng đất” đã được quy định trong Luật Đất đai 2003 không còn được quy định trong Luật Đất đai 2013 nhưng chế định này được quy định trong Luật Nhà ở 2014 và Luật Đấu thầu 2014. Do đó, cần bổ sung chế định “Đấu thầu dự án có sử dụng đất” vào Luật Đất đai vì đây là Luật gốc. Đồng thời, cần có cơ chế kiểm soát hoạt động đấu thầu dự án có sử dụng đất, hoạt động đấu giá đất, để tránh tình trạng “chân gỗ” trong đấu thầu, hoặc “quân xanh, quân đỏ” trong đấu giá đất, làm sai lệch kết quả đấu thầu, đấu giá và phát sinh tiêu cực. Nhà nước cũng cần có cơ chế thực hiện “quyền tiên mãi” sau đấu thầu hoặc đấu giá, để mua lại khu đất vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc để chống tiêu cực.

Bổ sung trường hợp được tính thời hạn sử dụng đất

Khoản 8, Điều 126, Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất: "Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền". Theo HoREA, quy định này không thỏa đáng cho mọi trường hợp, có những mặt bất cập, chưa hợp tình hợp lý như: (1) Các dự án BĐS đều phải mất khoảng trên dưới 3 năm để hoàn tất các thủ tục chuẩn bị đầu tư, thi công công trình và hoàn thành nghiệm thu hoàn thành xây dựng đưa vào sử dụng. Do vậy, thời hạn sử dụng đất thực tế của dự án chỉ còn khoảng 47 - 48 năm; (2) Trong giai đoạn thị trường BĐS khủng hoảng đóng băng, nhiều dự án đã bị "đắp chiếu", dẫn đến hàng tồn kho và nợ xấu. Nhờ có các nhà đầu tư mua và tái khởi động lại làm hồi sinh dự án "đắp chiếu", đã góp phần giúp cho thị trường BĐS phục hồi và tăng trưởng trở lại trong thời gian qua. Nhưng có điểm bất cập là thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án bị giảm, gây thiệt hại cho doanh nghiệp và khách hàng.

Ví dụ: Dự án Sài Gòn One Tower, số 01 Hàm Nghi, quận 1, TP Hồ Chí Minh dự kiến tổ chức bán đấu giá. Hiệp hội được biết thời hạn sử dụng đất dự án này tính từ nay thì chỉ còn 39 năm. VAMC đưa ra giá khởi điểm đấu giá 6.110 tỷ đồng, nhưng nếu thời hạn sử dụng đất của dự án được tính lại là 50 năm kể từ ngày dự án hoàn thành xây dựng đưa vào sử dụng, thì sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia đấu giá, giá khởi điểm đấu giá sẽ cao hơn, giá trúng đấu giá cũng sẽ cao hơn, tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước.

HoREA cho rằng, Chính phủ, Quốc hội xem xét, sửa đổi, bổ sung các trường hợp tính thời hạn sử dụng đất kể từ ngày dự án được nghiệm thu hoàn thành xây dựng, đưa vào sử dụng hoặc kể từ ngày dự án được chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác.

Công nhận chủ đầu tư dự án đã có quỹ đất hỗn hợp

HoREA cho biết, để có được quỹ đất sạch cho thực hiện dự án, doanh nghiệp phải tự thương lượng GPMB, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Quỹ đất hỗn hợp bao gồm: Đất ở, đất nông nghiệp, có xen kẽ một tỷ lệ nhỏ đất công (thường chiếm trên dưới 10% diện tích dự án) làđường nội bộ, hẻm, lối đi, đất hở, kênh mương nội đồng... có hình dạng bất định hình, nằm phân tán rải rác trong khu đất dự án mà nhà đầu tư đã bồi thường, không thể lập quy hoạch chi tiết độc lập mà phải phụ thuộc vào quy hoạch chung của dự án và cũng không thể hình thành một dự án độc lập.

Do đó, HoREA kiến nghị Nhà nước công nhận chủ đầu tư dự án đã có quỹ đất hỗn hợp mà không phải thực hiện thủ tục đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư.

Theo Thanh Nga/Baoxaydung

;
Scroll