Mở đầu buổi tọa đàm, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, theo số liệu điều tra dân số và hộ gia đình 2019, tỷ lệ đô thị hóa nước ta mới đạt 34,4%, ngang mức đô thị hóa của Đông Timor và Campuchia, tức là quá thấp so với mức trung bình trên toàn thế giới là 55%.

Theo ông Võ, ở Việt Nam, con số tỷ lệ đô thị hóa là thấp là một nhược điểm, nhưng nhược điểm lớn hơn là chất lượng đô thị không cao, khả năng tạo việc làm thấp, mất cân đối giữa dân số và hạ tầng, kể cả kỹ thuật, xã hội và môi trường. Các nhà đầu tư luôn hướng theo việc tạo không gian ở nhiều nhất để kiếm lợi ích từ kinh doanh, giảm nhiều nhất các không gian hạ tầng. Vì vậy, một số "đô thị ma" đã hình thành, không hấp dẫn người tới ở, tạo nên kho bất động sản (BĐS) tồn đọng gắn với nợ xấu.

Sau năm 2004, khá nhiều nhà đầu tư tư nhân trong nước đã có tiềm lực đầu tư các khu đô thị mới trên quy mô lớn. Từ đó, nhiều dự án khu đô thị mới được hình thành với nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhất là từ khi Hà Nội được mở rộng. Hàng loạt khu đô thị mới được hình thành về phía Tây Hà Nội. Tương tự, TP. Hồ Chí Minh cũng có khá nhiều dự án khu đô thị mới mở rộng ra ngoại vi thành phố.

Tiếp sau đó, tại các tỉnh thuộc các vùng trọng điểm kinh tế cả Miền Bắc, Miền Trung và Miền Nam đều hình thành khá nhiều khu đô thị mới gắn với các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế ven biển, khu kinh tế cửa khẩu.

Qua nhiều năm, cho đến nay, việc đô thị hóa được thực hiện dưới 2 dạng: một là nâng cấp các đô thị hiện đại, hai là phát triển các khu đô thị mới. Định hương chung để phát triển đô thị mới vẫn dựa trên 2 triết lý phát triển là “xanh” và “thông minh”. Ông Võ cho rằng, nếu không có những yếu tố này thì dân sẽ không ở. Mọi người vẫn nói thích Ecopark hay Phú Mỹ Hưng bởi họ giải quyết được vấn đề xanh.

Bên cạnh đó, chúng ta cần phải có những khu đô thị đặc thù, hiện nay đã bắt đầu có ý tưởng về khu đô thị thể thao. Mỗi đô thị nên chọn một đặc thù cho mình, tạo ra dáng riêng của mình, ghi lại dấu ấn…

Tuy nhiên, hiện nay thực trạng quy hoạch lỗi, phá vỡ quy hoạch, “băm nát” quy hoạch các KĐT tồn tại khá phổ biến. Phát biểu về tình trạng này, ông Đỗ Viết Chiến - nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) – người được coi là “cha đẻ” của đồ án quy hoạch khu đô thị Linh Đàm chia sẻ rằng, ông rất buồn trước thực trạng hiện nay của khu đô thị sau 20 năm nhìn lại.

Ông Chiến cho biết, tên gọi ban đầu của khu đô thị Linh Đàm là khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở. Trong đó, ý tưởng chính mà ông muốn triển khai ở đây là khu dịch vụ tổng hợp nhằm kiến tạo nên một khu vui chơi giải trí quy mô phục vụ cho người dân phía Nam Hà Nội.

Theo quy hoạch ban đầu, khu Linh Đàm chỉ đáp ứng một lượng rất nhỏ cư dân về sinh sống. Dự án có quy mô gần 200ha, giải pháp quy hoạch, kiến trúc của khu đô thị là khoảng 50% mặt nước và hệ thống mật độ công viên cây xanh rất cao, 13m2/người.

Sau đó, dựa án này đã được giải thưởng kiến trúc quốc gia và giải thưởng Thăng Long của Hà Nội. Linh Đàm là một trong hai khu đô thị kiểu mẫu đầu tiên của Thủ đô được Bộ Xây dựng công nhận. “Vậy mà chỉ sau vài chục năm đã không còn nhìn ra hình hài. Đây chính là thực trạng rất đáng buồn đối với một khu đô thị", ông Chiến chia sẻ.

Theo ông Chiến, những thay đổi về mục đích sử dụng đất, sự thiếu đầu tư hạ tầng, dịch vụ và tiện ích cùng với việc gia tăng dân số gấp nhiều lần so với quy hoạch đã “băm nát” khu đô thị Linh Đàm. Từ một khu đô thị kiểu mẫu, Linh Đàm giờ đây méo mó, biến dạng. Đến nay, chỉ riêng một miếng đất nhỏ cũng có đến 12 toà tháp, dân số từ vài nghìn người đã lên tới hàng vạn người gây phá vỡ quy hoạch trầm trọng.

Càng đáng buồn hơn khi Linh Đàm chỉ là một ví dụ mà còn rất nhiều khu đô thị khác rơi vào tình trạng này. Nhiều đô thị lớn của cả nước cũng đang trong hoàn cảnh tương tự, vấn đề của Linh Đàm đang phổ biến tại nhiều khu đô thị khắp cả nước.

Trong khi đó, lỗi không phải do các nhà quy hoạch ban đầu mà do khâu quản lý quy hoạch và phát triển dự án. Định hướng quy hoạch ban đầu rất tốt nhưng sau nhiều lần điều chỉnh, quy hoạch đô thị đã bị "băm nát", quá tải.

Bàn về giải pháp cho các khu đô thị này, theo Gs. Đặng Hùng Võ, trong trường hợp nhà đầu tư đã hoàn thiện dự án và đi rồi thì chính quyền địa phương phải đưa ra các biện pháp khắc phục như tự bố trí kinh phí để đầu tư nhà trẻ, bệnh viện, công viên. Chính quyền phải điều chỉnh quy hoạch lần nữa, các tiện ích đã bị cắt xén rồi thì phải bổ sung lại cho cư dân, lấy kinh phí địa phương xây dựng.

Còn nếu nhà đầu tư còn ở đó và đang tiếp tục xây dựng dự án thì chính quyền phải có giải pháp để bắt nhà đầu tư xây dựng thêm các hạng mục tiện ích, không gian công cộng cho cư dân. Không có chuyện chính quyền, các cơ quan quản lý nhà nước chịu "thua" nhà đầu tư, để cho nhà đầu tư mặc sức thay đổi quy hoạch sai phép.

Mặt khác, ông Võ cũng nhấn mạnh, vấn đề phê duyệt quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch là hai vấn đề hết sức quan trọng. Các cơ quan quản lý nhà nước cần quản lý, giám sát nghiêm việc thực hiện đúng quy hoạch của dự án.

Trong trường hợp dự án buộc phải điều chỉnh, chủ đầu tư phải đảm bảo quy hoạch đó phải theo hướng có lợi cho người dân trong khu đô thị, có lợi cho sự phát triển chung của dự án, cộng đồng dân cư. Tránh việc nhiều nhà đầu tư vẫn tự ý điều chỉnh quy hoạch theo hướng có lợi cho doanh nghiệp, đẩy người dân vào khó khăn, bức xúc.

Hải Lan