Bán “lúa non” để “xoay” tiền triển khai dự án?

Ngày 20/10 vừa qua, Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Thuận Phát vừa tổ chức lễ ra mắt dự án Phoenix Legend Ha Long Bay Hotel & Residences (Phoenix Legend) tại khách sạn J.W.Marriot Hà Nội. Đây là dự án căn hộ do Thuận Phát đầu tư, Tập đoàn Accor quản lý và vận hành dưới thương hiệu MGallery.

Theo giới thiệu của chủ đầu tư, Phoenix Legend Ha Long có diện tích 3,3ha, tọa lạc tại đỉnh đồi A1, phía Tây cầu Bãi Cháy, TP Hạ Long. Dự án có tổng mức đầu tư gần 1.500 tỷ đồng, quy mô gồm khu thấp tầng với 26 căn biệt thự nghỉ dưỡng có diện tích từ 300 – 750m2 và và 2 tòa nhà cao 20 tầng nổi. Trong đó, tòa căn hộ - khách sạn bao gồm 216 căn hộ condotel tiêu chuẩn 5 sao; Tòa căn hộ để ở bao gồm 160 căn hộ cao cấp.

Hiện Phoenix Legend Ha Long Bay Hotel & Residences đã hoàn thành cất nóc khu biệt thự và chuẩn bị đặt móng cho tổ hợp căn hộ và khách sạn MGallery.

Như vậy, khu căn hộ khách sạn, căn hộ cao tầng tại dự án hiện vẫn chưa được chủ đầu tư triển khai xây dựng đủ điểu kiện huy động vốn và bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Thế nhưng trên thực tế, các căn hộ tại đây đã được rao bán rầm rộ trên thị trường, một số đơn vị phân phối đã mời chào và nhận tiền đặt cọc của khách hàng với số tiền hàng trăm triệu đồng. Mức giá căn hộ tại dự án đang được các môi giới chào bán là 65 – 70 triệu đồng/m2, chủ đầu tư và các đơn vị phân phối đang nhận đặt cọc giữ chỗ, dự kiến đến tháng 2/2020 sẽ chính thức ký hợp đồng mua bán.

Bên cạnh đó, để tăng tính hấp dẫn cho dự án, hiện tại chủ đầu tư đang tung ra chính sách bán hàng vô cùng hấp dẫn. Cụ thể, khách hàng sẽ được nhận 85 % lợi nhuận trước thuế, đặc biệt, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận không thấp hơn 10%/năm tính trên giá bán căn hộ trong 10 năm. Sau 10 năm, nếu khách hàng có nhu cầu bán, CĐT cam kết mua lại với giá không thấp hơn 130% giá trị căn hộ ban đầu.

Ngoài ra, khách hàng còn được sử dụng 15 đêm nghỉ miễn phí/năm kể từ ngày căn hộ được đưa vào vận hành dịch vụ cho thuê. Ngoài ra, chủ đầu tư còn áp dụng các chính sách ưu đãi về tài chính, thanh toán linh hoạt, hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng… và chính sách chiết khấu trực tiếp vào giá trị hợp đồng có thể lên đến 4,5% đối với những khách hàng mua số lượng lớn căn hộ tại dự án…

Đáng chú ý, theo giấy chứng nhận đầu tư số 2056383727 do Sở KD&ĐT tỉnh Quảng Ninh cấp, dự án khu biệt thự và khách sạn Phương Hoàng (Phoenix Legend Hạ Long) do Công ty Cổ phần Đầu tư và dịch vụ Thuận Phát làm chủ đầu tư. Dự án có tổng vốn đầu tư 1.473 tỷ đồng.

Trong đó, vốn góp thực hiện dự án 20%, tương đương khoảng 295 tỷ đồng; vốn vay ngân hàng 50%, tương đương khoảng 737 tỷ đồng; vốn huy động hợp pháp 30%, tương đương khoảng 442 tỷ đồng.

Như vậy, để thực hiện dự án gần 1.500 tỷ này, Công ty Thuận Phát sẽ phải vay ngân hàng hơn 700 tỷ và huy động từ các nguồn khác hơn 400 tỷ đồng. Tổng cộng, doanh nghiệp này sẽ phải “xoay sở” hơn 1.200 tỷ đồng để đầu tư thực hiện dự án Phoenix Legend Hạ Long.

Về tiến độ thực hiện, theo giấy chứng nhận đầu tư số 2056383727, từ tháng 5/2016 đến tháng 5/2017: Hoàn tất các thủ tục chuẩn bị đầu tư; lập hồ sơ thiết kế cơ sở, thiết kế bản vẽ thi công, thủ tục giao đất, trình cấp có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng công trình.

Từ tháng 6/2017: Tiến hành xây dựng các hạng mục công trình; đến hết quý 4/2018 hoàn thành toàn bộ công trình. Thời gian thực hiện dự án là 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu vào ngày 25/3/2011.

Tuy nhiên thực tế tại dự án, hiện công trình vẫn ngổn ngang, các hạng mục đều thi công dang dở, chưa được hoàn thiện. Hiện tại, khu thấp tầng, biệt thự nghỉ dưỡng mới chỉ xây xong phần thô, còn khu khách sạn và căn hộ cao tầng đang trong giai đoạn chuẩn bị thi công.

Theo dự kiến, đến quý I/2021, khu căn hộ cao cấp mới hoàn thiện và bàn giao cho khách hàng. Nếu tính theo tiến độ này, thì phải đúng 10 năm kể từ khi được cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu, dự án mới được xây dựng hoàn thiện.

Trong khi đó, các môi giới chào bán dự án cho biết, thời gian sở hữu đối với các căn hộ condotel tại dự án là 50 năm. Vậy, nếu trừ khoảng thời gian 10 năm kể từ ngày dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu cho đến khi xây dựng hoàn thiện, thì khách hàng chỉ còn được sở hữu những căn hộ condotel tại đây 40 năm?

Chưa kể, liệu chủ đầu tư có xây dựng hoàn thiện và bàn giao đúng thời hạn đã cam kết là vào quý I/2021? Nếu dự án tiếp tục chậm tiến độ thì người chịu thiệt thòi, rủi ro không ai khác chính là khách hàng. Bởi dự án chậm bàn giao, chậm đưa vào khai thác, vận hành thì thời gian khách hàng được hưởng lợi nhuận càng giảm xuống, cùng với thời gian sở hữu căn hộ tại dự án.

Condotel tiếp tục giảm sút, khung pháp lý có kịp hoàn thành trong năm 2019?

Condotel là một sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, đòi hỏi chủ đầu tư, nhà phát triển dự án phải có năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển dự án bất động sản nghỉ dưỡng, phải có thương hiệu lớn và hệ sinh thái cộng hưởng.

Thế nhưng, khi loại hình này phát triển bùng nổ, thị trường có cả sự tham gia của những chủ đầu tư thiếu năng lực, thiếu tầm nhưng lại thừa sự liều lĩnh khiến cho thị trường xuất hiện nhiều dự án condotel chậm tiến độ, pháp lý không đầy đủ, chủ đầu tư nhỏ lẻ không thực hiện cam kết gây thiệt hại cho nhà đầu tư thứ cấp…

Thực tế này cùng với việc phát triển quá nóng đã khiến condotel rơi vào tình trạng khủng hoảng, “bội thực” nguồn cung và nhanh chóng giảm sút. Từ năm 2018, condotel đã bước vào giai đoạn thoái trào, các nhà đầu tư không còn mặn mà, khách hàng “vỡ mộng”, mất niềm tin vào cam kết của các chủ đầu tư khiến thanh khoản loại hình này ngày càng khó khăn.

Bộ Xây dựng cho biết, nếu năm 2018 có khoảng 7.800 căn hộ condotel cung ứng ra thị trường thì đến quý I/2019 chỉ còn khoảng 1.700 căn và tỷ lệ tiêu thụ tiếp tục giảm. Tại thị trường Đà Nẵng, tính đến tháng 4/2019, nguồn cung condotel phần nhiều là hàng thứ cấp. Hiện, tại đây đang có 14 dự án cung cấp condotel tồn hàng và không có dự án mới hay đợt mở bán tiếp theo.

Theo số liệu mới nhất của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, trong quý 3/2019 nguồn cung căn hộ condotel chỉ khoảng 3.680 căn, giảm gần một nửa so với quý 1/2019. Đặc biệt, số liệu của Hội môi giới cũng nhấn mạnh, giao dịch được ghi nhận chủ yếu tại các dự án BĐS lớn, chủ đầu tư uy tín và có nhiều kinh nghiệm trên thị trường.

Theo các chuyên gia, có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự giảm sút nhanh chóng của phân khúc condotel, trong đó yếu tố quan trọng là sự không rõ ràng về mặt pháp lý của của loại hình này khiến nhiều nhà đầu tư e ngại.

Liên quan đến pháp lý condotel, mới đây Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng phải hoàn thiện khung pháp lí condotel, officetel, resort villa trong năm 2019. Ngoài ra, cũng trong năm 2019 và các năm tiếp theo, Thủ tướng yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm kiểm soát chặt chẽ quá trình đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lí vận hành và khai thác đối với các dự án có loại hình công trình du lịch (codotel), biệt thư du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel).

Trước đó, tháng 4/2019, Thủ tướng cũng đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với một số loại hình BĐS mới (condotel, resort, officetel…) theo đúng quy định của pháp luật, hoàn thành trong quý 3/2019. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cũng đã có cam kết sẽ hoàn thiện pháp lí cho condotel trong năm nay.

Tuy nhiên, đến nay, các bộ ngành vẫn chưa có động thái mới nào trong việc ban hành khung pháp lí cho các loại hình BĐS này. Vì vậy, nhiều người lo ngại khó có thể hoàn thiện khung pháp lý cho các loại hình BĐS này trong năm nay.

Hải Lan