Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc, các bộ ngành và UBND TP HCM kiến nghị một số giải pháp nhằm sớm giải quyết các vướng mắc liên quan đến quỹ đất hỗn hợp xen cài thực hiện dự án nhà ở thương mại do Nhà nước quản lý.
Theo HoREA, các dự án có quỹ đất hỗn hợp bao gồm đất ở, đất nông nghiệp mà doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án, đang bị ách tắc thủ tục thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất cho chủ đầu tư.
HoREA cho rằng, việc quy định doanh nghiệp có "đất ở" thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại như hiện nay đã dẫn đến ách tắc. Trong khi đó, các cơ quan quản lý nhà nước đang lúng túng trong việc xử lý quỹ đất thuộc nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở. Việc phân loại quỹ đất thuộc nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở thương mại cũng đang có những vướng mắc. Đây là vướng mắc cần được sớm giải quyết để khai thông ách tắc của các dự án nhà ở thương mại.
Cụ thể, phần lớn quỹ đất này thường có hình dáng bất định hình, nằm rải rác trong dự án, không thể xác lập các chỉ tiêu quy hoạch để hình thành dự án độc lập, nên không thể thực hiện đấu giá theo quy định của Luật Đất đai và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công.
Bên cạnh đó, một số thửa đất thuộc Nhà nước quản lý, có hình dạng xác định, có diện tích đủ lớn, có thể xác lập các chỉ tiêu quy hoạch để hình thành dự án độc lập, nên có thể thực hiện đấu giá lựa chọn chủ đầu tư.
Nhiều dự án nhà ở thương mại ở TP HCM bị ách tắc vì vướng thủ tục.
Trước thực trạng này, HoREA đã đề xuất 3 phương án giải quyết.
Phương án 1, căn cứ pháp luật đất đai hiện nay về xác định “giá đất cụ thể” phù hợp giá thị trường, theo các phương pháp tính giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP, HoREA đề nghị UBND thành phố cho phép giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình, nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở cho chủ đầu tư dự án.
Giá trị phần đất này được xác định theo “giá đất cụ thể” phù hợp giá thị trường khi tính toán tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước.
Phương án 2, có chuyên gia đề xuất chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế “dồn điền đổi thửa” và “quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất” được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Thực hiện cơ chế đổi ngang “đất thô” này, các thửa đất (cũ) thuộc Nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất dự kiến đầu tư, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá (nếu tổ chức đấu giá thì “nhà đầu tư” đã có quỹ đất liền kề sẽ nỗ lực đấu giá để hợp thửa). Sau khi “dồn điền đổi thửa”, nhà đầu tư sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại.
Phương án 3, HoREA đề nghị UBND thành phố trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quy định tỷ lệ hoán đổi diện tích đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở theo tỷ lệ 15% (hoặc tỷ lệ cao hơn).
Theo đó, doanh nghiệp phải chuyển giao lại cho Nhà nước diện tích đất kinh doanh đã có cơ sở hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ 15% (hoặc tỷ lệ cao hơn), để Nhà nước thực hiện dự án tại phần đất này, hoặc đấu giá đất, hoặc đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư, thu hồi tiền cho ngân sách để phục vụ lợi ích công cộng.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Hiệp hội nhận thấy phương án 1 và phương án 2 đều có thể thực hiện được ngay vì có căn cứ pháp luật, sẽ giúp giải quyết ách tắc của các dự án nhà ở thương mại hiện nay.
Trong đó, Hiệp hội nhận thấy phương án 2 rất có lợi cho Nhà nước, vừa thực hiện “đổi ngang đất thô”, vừa tích tụ được quỹ đất (mới) tập trung, có giá trị cao hơn so với nhiều thửa đất nhỏ, bất định hình, nằm rải rác trước đây.
Doanh nghiệp có bị thiệt, vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, đường để phát triển dự án như trước đây, nhưng cũng được lợi vì quy trình thủ tục phê duyệt dự án sẽ thuận lợi và nhanh hơn.
Trong khi đó, phương án 3 chỉ có thể thực hiện nếu được sự cho phép của Chính phủ hoặc Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Đối với trường hợp diện tích các phần đất rạch, bờ đất, đường nằm trong dự án nhà ở, do Nhà nước quản lý, có hình dạng xác định, có thể xác định chỉ tiêu quy hoạch xây dựng để hình thành dự án độc lập, xác định được giá khởi điểm đấu giá, thì Hiệp hội kiến nghị thực hiện đấu giá đất công khai để lựa chọn chủ đầu tư.
Hải Lan