Tại văn bản này, HoREA cho rằng có một số nội dung của Dự thảo Nghị định cần được xem xét kỹ để hoàn thiện. Đặc biệt là việc cân nhắc nên chăng tổ chức "Đấu thầu đồng thời cả dự án BT và quỹ đất thanh toán cho Dự án BT tại cùng thời điểm, để lựa chọn nhà thầu dự án BT, cũng là nhà đầu tư dự án bất động sản", để đảm bảo nguyên tắc ngang giá, theo giá thị trường, minh bạch, công bằng, không làm thất thoát tài sản nhà nước và lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực.

Cụ thể, HoREA cho biết, Luật Quản lý sử dụng tài sản công quy định: “Giá trị tài sản công dùng để thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT được xác định theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán”. Giá trị quyền sử dụng đất được sử dụng để thanh toán dự án BT được xác định theo “giá thị trường tại thời điểm thanh toán theo quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất”.

Tuy nhiên, theo HoREA, các quy định nêu trên chưa phù hợp, chưa sát với thực tế vận hành dự án BT và chưa đảm bảo nguyên tắc "ngang giá, cùng thời điểm".

Theo đó, về khái niệm “giá thị trường”, ở thời điểm đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT và ký hợp đồng BT thì đã xác định được "giá trúng thầu công trình BT" và giá trúng thầu này chính là giá thị trường. Theo nguyên tắc "ngang giá" thì đúng lý ra "giá trị quỹ đất hoặc trụ sở làm việc" dùng để thanh toán dự án BT cũng phải được xác định tại thời điểm này.

Vì vậy, cụm từ "tại thời điểm thanh toán" tại các quy định của Luật Quản lý sử dụng tài sản công là chưa hợp lý, cần sửa đổi thành "tại thời điểm ký hợp đồng BT" để đảm bảo nguyên tắc "ngang giá, cùng thời điểm".

Bên cạnh đó, về xác định giá trị quỹ đất dùng để thanh toán hợp đồng BT, HoREA cho rằng quy trình, thủ tục xác định giá đất cụ thể đối với quỹ đất thanh toán Dự án BT cho nhà đầu tư, thực chất tương tự như hình thức xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc tương tự như hình thức chỉ định thầu dự án có sử dụng đất cho nhà đầu tư Dự án BT, hoặc hình thức bán chỉ định quỹ đất này cho nhà đầu tư.

Do vậy, sẽ dẫn đến việc giao quỹ đất đối ứng cho nhà đầu tư, thực chất là chỉ định Nhà đầu tư với giá trị quỹ đất được xác định giá đất cụ thể nên không bảo đảm nguyên tắc giá đất theo giá thị trường và nguyên tắc đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn Nhà đầu tư.

Ví dụ vụ đấu giá khu đất 23 Lê Duẩn (Quận 1, TP.HCM), "giá khởi điểm đấu giá" là 550 tỷ đồng nhưng "giá trúng đấu giá" là 1.430 tỷ đồng, gấp 2,6 lần. Nếu nội dung này của dự thảo nghị định được thông qua thì kết quả xác định giá trị quỹ đất thanh toán sẽ không đảm bảo được "nguyên tắc ngang giá, theo giá thị trường tại cùng thời điểm", HoREA đưa ra giả thiết.

Vì vậy, "chỉ có thực hiện phương thức đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất đồng thời với đấu thầu Dự án BT, thì mới đảm bảo minh bạch và không làm thất thoát tài sản nhà nước. Nhưng do hệ thống pháp luật hiện nay còn khiếm khuyết, nên cần phải nhanh chóng sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện để thực hiện hiệu quả chủ trương xã hội hóa đầu tư theo phương thức hợp tác công tư đối với Dự án BT", HoREA nhấn mạnh.

Do đó, HoREA đề nghị bỏ quy định về xác định giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương tại các Khoản (3.a); (3.b) Điều 5 Dự thảo Nghị định.

Đồng thời đề nghị bổ sung quy định "Quỹ đất dự kiến thanh toán Dự án BT phải thực hiện đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất đồng thời với đấu thầu Dự án BT tại cùng thời điểm đấu thầu" vào Khoản 3 Điều 5 Dự thảo Nghị định.

Đối với trường hợp sử dụng quỹ đất chưa giải tỏa mặt bằng, việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán được quy định tại Khoản b, Điều 8 của dự thảo: “Nhà đầu tư thực hiện ứng trước kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng theo Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và số tiền này được tính vào giá trị của hợp đồng BT; không tính chi phí lãi vay huy động vốn vào dự án BT đối với khoản kinh phí này”.

HoREA cho rằng quy định như trên là không đúng, bởi lẽ giá trị công trình cơ sở hạ tầng của hợp đồng BT không bao gồm chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng quỹ đất thanh toán dự án BT. Theo HoREA, phải quy định số tiền này "được khấu trừ vào giá trị quỹ đất thanh toán và thanh toán dự án BT".

Hải Lan